2. 司法
  3. 杜某拖欠谢某100万元。谢某请求杜某以登记在其名下的房屋抵债时，杜某称其已把房屋作价90万元卖给赖某，房屋钥匙已交，但产权尚未过户。该房屋市值为120万元。关于谢某权利的保护，下列哪些表述是错误的?(2014年试卷三第54题)

杜某拖欠谢某100万元。谢某请求杜某以登记在其名下的房屋抵债时，杜某称其已把房屋作价90万元卖给赖某，房屋钥匙已交，但产权尚未过户。该房屋市值为120万元。关于谢某权利的保护，下列哪些表述是错误的?(2014年试卷三第54题)

admin2015-04-23  31
问题 杜某拖欠谢某100万元。谢某请求杜某以登记在其名下的房屋抵债时，杜某称其已把房屋作价90万元卖给赖某，房屋钥匙已交，但产权尚未过户。该房屋市值为120万元。关于谢某权利的保护，下列哪些表述是错误的?(2014年试卷三第54题)
选项 A、谢某可请求法院撤销杜某、赖某的买卖合同
B、因房屋尚未过户，杜某、赖某买卖合同无效
C、如谢某能举证杜某、赖某构成恶意串通，则杜某、赖某买卖合同无效
D、因房屋尚未过户，房屋仍属杜某所有，谢某有权直接取得房屋的所有权以实现其债权
答案A，B，D
解析 首先，选项A考查了债权人的撤销权。所谓债权人撤销权，又称废罢诉权，是指债权人对债务人所为的危害债权的行为，可以申请法院予以撤销的权利。它与债权人代位权一样，突破了债的相对性原则以保全债权，体现了债的对外效力。根据《合同法》第74条的规定可知，行使撤销权的要件包括客观要件和主观要件两部分。客观要件为债务人实施了有害于债权的行为，包括：(1)债权人对债务人享有合法有效的债权；(2)须有债务人侵害债权的积极行为，包括放弃其到期债权、无偿转让财产和以明显不合理的低价转让财产的行为；(3)债务人的行为必须以财产为标的；(4)债务人的行为须有害于债权人的债权。所谓有害于债权人的债权，是指债务人的行为减少了债务人的责任财产，致使债务人无足够的财产来清偿其对债权人的债务，而使债权人的债权无法得到满足，从而损害了债权人的利益。主观要件包括：①在有偿行为，撤销权的成立以债务人的恶意为要件，撤销权的行使以受益人的恶意为要件；②在无偿行为，不需以受益人的恶意为行使要件。本题中，杜某虽对谢某有100万元的到期债务。但是，杜某并没有侵害债权的行为：首先，杜某将房屋出卖给赖某是在谢某请求杜某以登记在其名下的房屋抵债之前，其次，根据《合同法解释(二)》第19条的规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价：对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”可知，杜某以90万元转让房屋，已超过市场交易价120万元的70％，故杜某不属以明显不合理低价转让房产的情形。据此，谢某不能以杜某侵害债权为由请求法院撤销杜某、赖某的买卖合同。选项A错误。
    其次，选项B考查了登记对债权合同成立和物权行为变动的不同效力。根据《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可知，有关不动产物权变动的债权合同自成立时生效，登记行为仅影响物权行为，不影响债权合同的效力。因此，本题中，杜某、赖某买卖房屋合同只要不具备合同无效的事由，自双方合同成立时生效，如未办理过户登记，仅影响房屋所有权的物权变动，不影响买卖合同的效力。据此，选项B错误。
    再次，选项C考查了合同无效的情形。根据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利
益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”可知，本题中，如谢某能举证杜某、赖某构成恶意串通，损害了自己债权的实现，则杜某、赖某之间的买卖合同无效。据此，选项C正确。
    最后，选项D考查债权的效力和代物清偿。首先，根据传统民法理论，债是特定当事人之间请求为一定行为或不为一定行为的民事法律关系。债权不同于物权，债权人对义务人仅仅享有请求权，而无支配权。故本题中，杜某虽然拖欠谢某100万元，谢某作为债权人也只能请求义务人杜某履行，而无权直接取得杜某的房屋以实现债权。其次，谢某欲以杜某的房屋抵债，属于代物清偿，必须经过债务人杜某的同意。所谓代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的现象。代物清偿要求具有当事人的合意。因此，即使房屋仍然属于杜某所有，谢某在未经杜某同意时也无权直接取得房屋的所有权。据此，选项D错误。
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法律职业资格

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