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某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为
admin
2007-12-10
25
问题
某开发商通过出让方式以1000元/m
2
的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m
2
,建造成本为2500元/m
2
,专业人员费用为建造成本的12%,电贴费和用电权费等其他费用为400元/m
2
,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/m
2
,试求该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
(1)求项目总开发价值 ①项目总销售收入: 9600×10000=96000000(元) =9600(万元) ②销售税金:9600×6%=576(万元) ③项目总开发价值:9600-576=9024(万元) (2)求开发成本 ①地价:1000×10000=10000000(元) =1000(万元) ②拆迁安置补偿和其他土地开发费用:2000(万元) ③建造成本:2500×10000=25000000(元) =2500(万元) ④专业人员费用:2500×12%=300(万元) ⑤电贴费和用电权费等其他费用: 400×10000=4000000(元) =400(万元) ⑥管理费用:(2500+300+400)×5%=3200×5%=160(万元) ⑦财务费用: Ⅰ土地费用利息:1000×[(1+9%)
3
-1)+2000×[(1+9%)
2.5
-1]=295.03+480.83 =775.86(万元) Ⅱ上述③-⑥项之和的利息:(2500+300+400+160)×[(1+9%)-1]=3360×9% =302.4(万元) Ⅲ 财务费用:775.86+302.4=1078.26(万元) ⑧销售费用:9600×2.5%=240(万元) ⑨开发成本:1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240=7678.26(万元) (3) 开发商利润: 9024-7678.26=1345.74(万元) (4) 开发商成本利润率: [*] 答:该项目的开发商成本利润率为17.53%。
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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