2. 公务员
  3. 一、注意事项 1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。 2．参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。 3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。 二、给定资料 材料一

一、注意事项 1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。 2．参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。 3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。 二、给定资料 材料一

admin2010-10-27  27
问题 一、注意事项
   1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
   2．参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。
   3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。
二、给定资料
材料一
   2006年春季，首都北京房价一路飙升。4月12日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房预售均价为6885元平方米，同比增长14.8%。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海，成为“中国楼王”。与之相伴的“怪象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多有楼盘排号还难求一房。为何在宏观调控一年后，北京楼市房价开始一路狂涨?谁是背后的利益推手?有房地产商担心，此番房价飙升已显露出危险信号。
材料二
   “真是疯了!”4月17日，刘波表示怎么也想不通，沿海赛洛城会月涨几百元，他形容北京楼价涨疯了，人们也抢疯了。“再不决定就只能等下期了。”4月13日，沿海赛洛城项目售楼工作人员唐晓媛在电话中劝说刘波赶快“下定”，否则“越等越贵”。售楼小姐的“提醒”让刘波“发毛”，3月初，沿海赛洛城向他报价7400元平方米时，他笑着摇摇头“再等等看”，不到一个月，在4月6日房展之际，已骤升到7800元/平方米。
   又一周后，仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至8200元平方米。
   “一夜间，北京满城黄土，一月间，我就得多付10万。”他苦笑。
   刘波是北京一图书公司编辑，月入7000元，过完春节，他动起了买房的念头，但一两个月转下来，他满眼所见的，均是一个“涨”字。
   4月10日，他赶到西豪逸景进行二期预售前的登记时，拟定的房价已由四天前他去咨询时的8300元涨到了8500元。
材料三
   房价上涨有很多原因，其中一个可能大家难以想到，那就是开发商面对大量的有购房需求的消费者，通过囤积房源不断抬高房价。
   在这家位于北京南三环附近的售楼处，工作人员在热情地为我们讲解了小区的各种配套设施后，提醒我们因为房子非常好，所以已经所剩不多了。
   销售人员说：“加起来一共还剩七套房吧”
   记者说：“这是你们的销控表么?”
   销售人员说：“对，没价钱的都是卖了的。”
   果然，在这张销控表上，90%的房子都被划了斜杠，表示已经卖掉，没有卖掉的屈指可数。这样的畅销速度令同来看房的消费者颇感无奈。
   购房者说：“我买房子一年多了，看了好几套房子，但凡有点中意的，基本上都说卖完了，给我们一种压力，其实房源是不是没有了，我们比较怀疑。”
   真的如此畅销么?我们的怀疑随后在北京市建委的管理网站上得到了答案。监控信息显示，这家楼盘尚有超过一半的房子没有卖出去。另一家楼盘做的就更绝了，根据资料，这家楼盘在一年前就已经拿到了预售许可证，但记者发现，这里的许多房子至今没有开盘。
   销售人员说：“一单元一直都没开，因为一单元是我们整个三期中最好的房子，最好的房子肯定要留到最后卖，要收尾的。”
   销售人员说：“顶层是跃层，我们都留着都没卖。”
   记者说：“为什么不卖?”销售人员说：“留到最后我们跟园景一块卖。”
   好房子不卖，可不是不想赚钱，而是留着赚大钱。销售人员告诉我们，因为没卖的房子比较好，吊足了许多消费者的胃口，虽然目前的价钱比刚开盘时已经贵了将近3000快钱，但还是有很多人排队等着这些房子的放盘。
   记者对十家销售楼盘调查发现，有超过一半的开发商或多或少地存在囤房现象。有的开发商在收回部分成本后，就停止销售，等到现房或房价高涨的时机再出手。而囤积后再出手的房源平均涨幅都在1000元以上。
材料四
   记者打电话到北京市宣武区一个高价楼盘售楼处，售楼小姐语调很急促，给人的印象是，她们的楼盘很抢手，业务人员忙得不可开交。
   在北京，开发商的售楼人员接电话都习惯于先“摸底”：“您来过我们售楼部吗?您打过电话吗?上次是谁接待的您?”据业内人士介绍，等到客户到售楼处上门咨询时，售楼人员互相配合打电话，或扮顾客，上前问这问那，造成真正客户中意的房于很抢手的假象；或是一边与甲客户洽谈，一边又将同一套房介绍给乙客户。如果购房者看上某房，过几天售楼处就会打来电话：“房子有人想买，快过来付订金!”客户情急窘迫之下，只好匆忙购房。
   时下，房地产企业钻研客户心理已到极致。
   记者打通北京大兴一家销售楼盘的电话，询问一种建筑面积123平方米的住宅情况。售楼处销售代表说，他们现在推广的是另一种户型。另一家房产销售商则一会儿告诉顾客选好的楼层已经被“团购”，一会儿又致电顾客，房子让出来了，只不过价格每平方米涨了 500元。
   俏销户型、位置好的单元后上市，价格当然会水涨船高。从事房地产中介的知情人向记者揭露，开发商目前盛行的这种“销控”，就是通过向客户提供不实信息来操纵市场。
   明明有100套房子可售，第一次先拿出20套来卖，给外界留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出30套，因为“供不应求”适时提价，刺激人为“追涨”，随后再联手中介，将新房变身“二手房”加价出售。售楼部墙上插满“红旗”的楼盘表，往往不能反映真实销售情况。
   北京楼市一些楼盘的商品房预售合同中购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。这就是目前暗流涌动的合同造假现象。
   一些开发商动员自己和员工的亲朋好友，大量签订假的购房合同，根据需要随时撤销，欺骗市场。在开盘时，有的开发商让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”，拉抬房价。等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价被实质性拉高，开发商再撤销原订的高价合同。最后，开发商逐渐出货，中介手中的房子也乘机出手，接最后一棒的总是不知内情的普通购房者。
   此外，开发商还善于用一些另类手法吸引眼球。今年北京一房展会，临到头却宣布取消，主办方宣称因为楼市大火，部分开发商展会没开始，房子已经卖得差不多了，退订展位，展览只好取消。
   在北京，一高价楼盘就吹嘘自己的楼盘生在“龙脉”之上，有“帝王气象”；还有的则宣称，自己的地盘是少有的旺地，能产生“望族”。有些联排别墅，则公开宣称一期入住者，有多少人被提拔、多少人晋升职称，多少孩子考上重点大学等。
材料五
   就在央行调高贷款基准利率之后一周，北京市建委公布了一组更具冲击力的数字，北京约有65.69%可售房源未出售。
   是否存在商品房“，惜售”现象，北京一季度房价高达17.3%的涨幅中，“惜售”究竟有多大的“贡献”?记者了解到的情况是，虽然并未有地产商完全“捂盘”，但控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。
   位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下，我们担心房于卖得大快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露，这个楼盘的销售已近两年，起初的价格不过4000多元平方米，而如今的均价已经有望突破8000元方米。
   即便如此，他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。在他们看来，该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。
材料六
   “我们可以团结起来，先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。
   瞬时间，人们都瞅向他，但很快又涌向开发商身旁，争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时，春季房展已撒展过半，但仍有一群群人挤到展会门口。
   “越涨越买，越买越涨”，刘波说，消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。
   在中原地产华北区域总经理李文杰看来，进入2006年，一个变化是，购房者持币观望后，发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌”的心理，出现集中释放。
   去年5月，建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，规定自 2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。
   与上海楼价迅速下跌相比，北京楼市此后也进入低迷期，但并未降价。
   “国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，而这一人群在北京还很少。
材料七
   撑起北京楼市大蛋糕的，在于另一个庞大的购买群体。
   4月9日，东四环外的星河湾，北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者，3月份热卖近日80套、销售额达5亿元。
   “太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍，官员多来自近京省份，山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。
   “还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为，每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京，这些都是刚性的消费群体。
   在此观念下，更多的购房者接纳的信息是，“你不买，大把的人来买。”
   但业内人士分析，这些群体实际上组成的是一个“金字塔式”，处于底层的人最多，对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。
   “现在不买，今后的房子还会涨。”记者采访过程中很多市民用“恐慌”来形容自己的感受。
材料八
   “再不买，多少钱都买不着了。”4月9日，国贸房展会上，东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是，以后城里面不再批地，就不会再有新楼了。
   而这个楼盘确实演绎了涨价传奇：去年12月份开盘价8000元左右，日前已涨至8800元左右。
   在北京房价持续高幅度上涨的同时，“地荒”论则促使这一速度变的更快。
   实际上，在去年7月份，北京市国土局发布当年的供地指标就公布，二环以内将不再新增住宅商品房建设用地，但同是出于北京国土部门的数据显示，去年实际出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米，仅仅占到计划出让土地的35%左右。
   另一方面，地价飙升，也直接带来了房价的上扬。
   4月17日，丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍，最后拍出3.41亿元的至高价。经核算，每平方米的土地最终出让价格为3376元，得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是，“销售不低于8000元平方米才有利益”。
    这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份，开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元平方米，目前的销售均价也仅为6500元平方米。
   一天后，在北京市土地交易大厅，温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币，而当地在售楼价每平方米仅五六千元。
   业内人士给出的估算是，如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算，理论上，一年以后，这一地块变成可售楼盘，房价将不低于12000元平方米。
   在中原地产华北区域总经理李文杰看来，土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。
选项
答案2006年春，北京楼市猫腻重重，但一路高歌。开发商在消费者面前大耍智力游戏，通过各种手段哄抬房价，致使消费者一房难求；另一方面，政府肆意抬高地价，一部分消费者饥不择食地购房，也导致房价不断窜升。
解析
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