2. 工程
  3. 甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值

甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值

admin2009-05-10  30
问题 甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的 2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
选项
答案[解] 1．解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2．解题步骤 (1)计算房地年总收益。50×950×12＝570 000(元) (2)计算年总费用。①年管理费＝50×950×12×5%＝28 500(元)②年维修费＝1600×950×2%＝30 400(元)③年保险费＝1600×950×0.2%＝3040(元)④年税金＝35×950＝33 250(元)⑤年折旧费：1600×950/(50-10)＝31020.41(元)⑥年总费用：①+②+③+④+⑤＝28 500+30 400+3040+33 250+31 020＝126 210(元) (3)计算建筑物年纯收益。建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率＝(建筑物重置价－年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率＝(1600×950－31 020×4)×8%＝111 674(元) (4)计算土地年纯收益。土地纯收益＝房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益＝570 000－126 210－111 674＝332 116(元) (5)计算2006年6月的土地价格。土地总价格：[*]＝5133129(元)土地单位价格：5133 129÷800＝6416(元/平方米) (6)建筑物现值建筑物现值＝建筑物重置价－年折旧费×已使用年限＝1600×950－31 020×4＝1 395 920(元) (7)土地及建筑物一体总价格。 土地及建筑物一体总价格＝土地总价+建筑物现值×建筑物面积＝5 133 129+1 395 920＝6 529 049(元)＝652(万元) 土地及建筑物一体单价＝6 529 049/800＝8161(元/平方米)
解析
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