某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

admin2016-02-09 25

问题某房地产开发企业于2012年初以15000元／m²的价格购买了一面积为8000m²的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m²，写字楼建筑面积60000m²，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m²。各年投入进度分别为20％、50％、30％。装修费用为1400元／m²，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25％、45％、25％、5％，销售均价9000元／m²。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12％。商场建成即出租，租金收入为4500万元／年，运营费用为年租金收入的40％，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8％。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14％。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现信。

选项

答案第0年年末相当于2012年年初，以此类推。土地费用：15000元／m²×8000m²=1200万元建造成本=4500元／m²×(15000m²+60000m²)=33750万元销售收入=9000元／m²×60000m²=54000万元装修费用=1400元／m²×(15000m²+60000m²)=10500万元第1年年末贷款3500万元，按年付息到期一次还本，则第2年年末应付息=3500万元×8％=280万元，第3年年末应付息280万元并一次偿还3500万元。资本金的财务净现值=[*]=-7950-1311．404+368．575+7289．692+3005．399+9339．697+1891．223=12633．18(万元)，由于资本金的财务净现值大于0，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。结果见下表。 [*]

解析

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某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

房地产开发经营与管理

房地产估价师

可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产(),而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。()

形状规则的土地,主要是指正方形、长方形的土地。()

房地产优劣的形成;一是先天的自然条件,二是后天的人工影响。()

影响房地产价格的行政因素有()。

运用假设开发法最基本的公式估价关键是()。

路线价法被认为是一种慢速,相对公平合理,又节省人力、财力,可以同时对大量土地进行的估价方法。()

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理,它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷,还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。()

从全社会来看,收益率与投资风险正相关,风险大者收益率也高,反之则低。()

关于深度价格修正率说法正确的有()。

活塞式压缩机轴承或十字头滑道发热的原因是()。

丙基硫氧嘧啶(PTU)最主要的作用是

植物神经系统释放的递质有

哪一项不是心肌梗死的并发症

A、三合诊B、双合诊C、肛-腹诊D、肛门指诊E、盆腔检查了解待产妇的产程进展情况

疏散时间包括()。

_人们一般倾向于根据问题是否界定清晰而分为两类，即有结构问题与_问题。

新中国成立初期，毛泽东提出的三大外交方针是“另起炉灶”“打扫干净屋子再请客”()。

HehasfailedmesomanytimesthatInolongerplaceany______onwhathepromises.

某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

房地产开发经营与管理

房地产估价师

可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产(),而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。()

形状规则的土地,主要是指正方形、长方形的土地。()

房地产优劣的形成;一是先天的自然条件,二是后天的人工影响。()

影响房地产价格的行政因素有()。

运用假设开发法最基本的公式估价关键是()。

路线价法被认为是一种慢速,相对公平合理,又节省人力、财力,可以同时对大量土地进行的估价方法。()

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理,它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷,还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。()

从全社会来看,收益率与投资风险正相关,风险大者收益率也高,反之则低。()

关于深度价格修正率说法正确的有()。

活塞式压缩机轴承或十字头滑道发热的原因是()。

丙基硫氧嘧啶(PTU)最主要的作用是

植物神经系统释放的递质有

哪一项不是心肌梗死的并发症

A、三合诊B、双合诊C、肛-腹诊D、肛门指诊E、盆腔检查了解待产妇的产程进展情况

疏散时间包括()。

_________人们一般倾向于根据问题是否界定清晰而分为两类，即有结构问题与_________问题。

新中国成立初期，毛泽东提出的三大外交方针是“另起炉灶”“打扫干净屋子再请客”()。

HehasfailedmesomanytimesthatInolongerplaceany______onwhathepromises.

_人们一般倾向于根据问题是否界定清晰而分为两类，即有结构问题与_问题。