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  3. 试论述租赁权的物权化。

试论述租赁权的物权化。

admin2022-05-12  14
问题 试论述租赁权的物权化。
选项
答案租赁权的物权化是买卖合同中的一个很特殊的现象。租赁权本来属于合同中的一类，与其他一般合同一样都属于债的发生方式，都具有债的相对性特征。由于租赁权的特殊性，出于对承租人的保护而使其具有了物权的对世性，其具体体现就是买卖合同中的“买卖不破租赁”。 (1)租赁权对抗第三人的效力——买卖不破租赁 我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此称为所有权变动后的合同效力。导致租赁物所有权转移的行为包括买卖、互易、赠与、遗赠甚至合伙出资等。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这里所说的“不影响租赁合同的效力”，是指租赁物所有权发生变动后，原租赁合同仍然存在，承租人的承租权仍然合法有效，但是承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同。 (2)承租人的优先购买权优先效力是物权的效力之一，是指同一标的物上有数个利益相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于效力较弱的权利实现。租赁权的优先效力在于： ①租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权的，租赁权优于他物权。 ②优先购买权。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人的优先购买权在我国只限于房屋租赁。 ③承租优先权。根据这一原则，承租人正确履行了自己义务，在租赁期届满时，在相同条件下具有优先于其他人续签租赁合同的权利，如果出租人拒绝与其续签租赁合同，但在租赁期满1年内又与他人签订租赁合同的，承租人可向法院提出要求，将所签订合同的权利和义务移转于自己。我国《合同法》第229条规定：“租赁物只要在租期内发生所有权变动，无论租赁物是否已交付并为承租人占有，承租人即可以其租赁权对抗受让人。”根据该条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。但是其中的不足也体现在，未规定租赁以租赁物的交付为公示要件，妨碍交易安全。 租赁物的交付是否公示对于第三人来说是其决定是否受让租赁物的重要依据。这里涉及一个“买卖不破租赁”原则的使用是否应受到限制的问题。若毫无限制地适用该原则，可能造成对承租人的过度保护而使受让人面对不测的损害，妨碍交易安全。但若是欠缺一定的公示制度，潜在的继受人无法获悉标的物是否置于租赁契约下，则继受人可能无法将租赁负担纳入考量，如此将使继受人承受非预期损失。因此，在承认“买卖不破租赁”的同时，既要保障承租人的利益，也应当照顾继受人的利益，问题的解决之道即在承认租赁权物权化的同时，搭配一定的公示措施，以平衡对承租人和受让人的保护。正是基于上述的利益衡量，各国民法大多规定了租赁权物权化的公示措施，以保障交易安全。
解析
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