2. 工程
  3. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(

admin2008-01-15  91
问题 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8%和5%；地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为 2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
选项
答案解：A．计算项目总开发价值： ①项目总建筑面积：4500×7.5=33750(m2) ②基底面积：4500×65%=2925(m2) ③住宅出售面积：33750-2925×5=19125(m2) ④商业用房建筑面积：2925×3=8775(m2) ⑤项目开发价值(分项)A．住宅：8000×19125×(1-6%)=14382(万元)B．车位：12×95×(1-6%)=1071.6(万元)C．商业：2000×8775×5.5=9652.5(万元) 出租部分无销售现金 项目开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元)B．计算开发成本： ①购地费：6000万元 ②建造成本：3500×33750=11812.5(万元) ③专业人员费用：11812.5×8%=945(万元) ④管理费：11812.5×5%=590.625(万元) ⑤财务费： 购地款利息=6000×[(1+7.5%)3.5-1]=1728.24(万元) 建造成本、专业人员费、管理费、利息： (11812.5+945+590.625)×[(1+7.5%)1.5-1)=1529.48(万元) 财务费用总计：1728.24+1529.48=3257.72(万元) ⑥销售费用：(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(万元) ⑦项目开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)C．计算项目开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255(万元)D．计算项目开发成本利润率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%
解析
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