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  3. 某房地产估价报告 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

某房地产估价报告 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

admin2010-06-15  28
问题 某房地产估价报告
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　C市某综合楼估价结果报告
(一) 委托方：(略)。
   (二) 估价方：C市房地产评估事务所。
   (三) 估价对象：
   估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m2，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。
   (四) 估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。
   (五) 估价时点：1998年12月31日。
   (六) 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
   (七) 估价依据：
   1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994) 出让合同第×号，C国土锦字 (1966) 出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图；
   2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994]  ×××号；
   3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号；
   4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号；
   5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号；
   6．估价对象的建筑设计图及装修图；
   7．委托方对估价对象的部分说明；
   8．国家有关房地产估价法律、法规和政策；
   9．现场查勘结果；
   10．本所有关资料。
   (八) 估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。
   (九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。
   (十) 估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元)
   (十一)  估价人员(略)。
   (十二)  估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。
   (十三)  估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。
C市某综合楼估价技术报告
   (一) 实物状况分析
   估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月 28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一
   ××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。
   设备配置情况如下：
   电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部；
   空调：韩国LG中央空调系统；
   消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统；
   通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座；
   物业管理：楼宇自动化管理系统；
   备用电源：美国康明斯大功率发电机组。
   (二) 区位状况分析
   估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。
   (三) 市场背景分析(略)
   (四) 估价方法选用
   根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
   (五) 估价测算过程
   1．收益法。
   通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。
   (1) 求取理论预期收益。
   假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)：
   
注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元)
   
估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1．成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)：
   
   注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。
   (六) 估价结果确定
   根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。
   附件(略)
选项
答案①估价对象介绍中缺少对土地使用权面积的说明。 ②估价依据说明中缺少房地产估价委托书。 ③估价原则缺少最高最佳使用原则。 ④估价结果没有大写。 ⑤估价报告应用的有效期不应从1998年6月6日算起。 ⑥估价技术报告中缺少最高最佳使用分析。 ⑦估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和分层用途作详细说明，使报告书的估价方法确定和技术参数的确定依据欠缺。 ⑧估价前提中，未指明委托方按其提供的设计方案的要求按期完工，使报告书后续的物业状况及装修状况、设备描述缺乏依据。 ⑨在运用收益法的过程中，对风险调整值4%，资本化率12.61%的选取缺乏必要的说明。 ⑩在运用成本法过程中，采用委托物业实际成本费用计算价格欠妥。
解析
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