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王某以12000元/m2的价格购买了10问建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有
王某以12000元/m2的价格购买了10问建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有
admin
2011-02-04
32
问题
王某以12000元/m
2
的价格购买了10问建筑面积均为80m
2
的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和39/6的契税。王某的经营计划是:第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m
2
的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m
2
的价格又卖掉其巾3间商铺,其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m
2
的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设:在整个经营期间,商铺的租金保持200元/(月·m
2
)(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初,每年的租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。[2009年考题]
选项
答案
(1)自有资金现金流量表 [*] 1)总购房款:1.2万元/m
2
×10×80m
2
=960万元。 2)自有资金购房款:960万元×40%=384万元。 3)购房代理费等:960万元×1.5%=14.4万元。 4)抵押贷款年还本付息额(10年还清): [*] 5)办证费用及装修费:960万元×3.3%+40万元=71.68万元。 6)年毛租金收入:第3年初~第10年初:200元/(m
2
·月)×800m
2
×12月=192万元;第11年初~第15年初:200元/(m
2
·月)×640m
2
×12月=153.6万元;第16年初~第20年初:200元/(m
2
·月)×400m
2
×12月=96万元。 7)年运营成本:第3年末~第10年末:192万元×25%=48万元;第11年末~第15年末:153.6万元×25%=38.4万元;第16年末~第20年末:96万元×25%=24万元。 8)净转售收入:第10年末:1.3万元/m
2
×2×80m
2
×(1—6.8%)=193.86万元;第15年末:1.5万元/m
2
×3×80m
2
×(1—6.8%)=335.52万元;第20年末:1.6万元/m
2
×5×80m
2
×(1—6.8%)=596.48万元。 (2)自有资金财务净现值 [*]
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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