2. 公务员
  3. 一、注意事项 本次申论试卷共有4个问题。 二、给定资料 1．近日，中央电视台联合国家统计局、中国邮政集团公司推出的年度经济调查活动，面向全国104个城市和300个县，调查了10万个中国家庭的经济主张。调查结果显示，54%的受访者表示住房难是最大的烦

一、注意事项 本次申论试卷共有4个问题。 二、给定资料 1．近日，中央电视台联合国家统计局、中国邮政集团公司推出的年度经济调查活动，面向全国104个城市和300个县，调查了10万个中国家庭的经济主张。调查结果显示，54%的受访者表示住房难是最大的烦

admin2011-01-08  35
问题 一、注意事项
本次申论试卷共有4个问题。

二、给定资料
   1．近日，中央电视台联合国家统计局、中国邮政集团公司推出的年度经济调查活动，面向全国104个城市和300个县，调查了10万个中国家庭的经济主张。调查结果显示，54%的受访者表示住房难是最大的烦恼。
   住房难是一个世界性的问题，即便发达如美国、日本，一样存在住房难的问题，所以才有众多国家的各种对策。美国住房政策主要包括两个方面：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。同时政府还实施税收减免政策和财政补贴政策，对拥有自己住房的家庭减免所得税和财产税，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。
   但中国的住房难问题目前尤为突出。一是因为中国住房需求正处于旺盛期。中国居民住房人均水平本来就低于世界平均水平，加之城镇化正处于快速发展时期，住房需求因此格外旺盛。一位叫奎格利的美国经济学家曾作过一个住房需求弹性研究，研究表明，中国典型住房需求收入弹性为0.5-0.6之间。这就是说，在中国，城镇居民收入增长1倍，将直接导致居民住房消费需求增长50%至60%。二是因为中国高储蓄率带来投资型弹性需求。我国经济持续增长32年，人均GDP已突破3000美元，城镇居民人均储蓄存款余额突破1.4万元人民币。居民储蓄缺少释放的出口，居民购房的投资性需求因，此也呈刚性。供求关系决定价格，供求关系失衡，决定了中国住房难的问题将在较长时期存在。
   几千年来，中国老百姓一直视“住有所居”为衡量生活质量的重要标准。衣食住行，就是最基本的物质保障。当衣食不成问题之时，房子自然会成为重中之重。可现在，当经济高速发展，生活质量稳步提高之时，老百姓却突然发现，自己最看重也最不可缺少的房子竟然买不起，或者花尽一生的积蓄也难以还清房贷，这能不引起痛苦感吗?所以住房难成“最大的烦恼”，既是中国人民生活质量提高的表现，却也是中国普通百姓生活保障尚存缺憾的体现。
   住房问题，事关民生，事关社会稳定，事关中国经济健康发展。百姓的烦恼，应当是政府的烦恼。中国百姓有理由期待以“以人为本”为执政理念的各级政府，在新一年会采取更加有力的措施，下功夫破解房价迷局，帮助百姓化解住房难这个“最大的烦恼”。
   2．畸高的房价成为两会的焦点，但房价为什么高?高在哪里?公众如雾里看花，甚至被蒙在鼓里。“两会”期间，一些政协委员、人大代表透露出实情：名目繁多的各种税费也是房价虚高的重要因素。
   重庆市政协副主席陈万志透露，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，税费已占到房地产价格的30%-40%。温州市人大常委会副主任王小同透露，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费，这些税费在住房供不应求的情况下全部转嫁到消费者头上，而住房消费者本身也要交纳各种税费，为此背上沉重的债务负担。可以作为进一步佐证的是，北京市人大常委会主任杜德印透露，北京建房成本每平方米仅3000元左右，占目前房价不到两成。据此推论，其余八成就由开发商、政府共享了。
   不可否认，城市化过程中，住房需求确实非常强劲而持久，但城市土地供应总是像挤牙膏一样慢条斯理，丝毫不理会人口的快速膨胀和住房需求的巨大增长，加上一些开发商囤地囤房，这就导致城市住房供给总是处于短缺状态，房价也就在这一特殊的供需格局中高歌猛进。房价推高地价，地价再推高房价，循环往复，轮番上升。在这一过程中，开发商和地方政府成为最大的赢家。
   3．两口子加起来80年工龄却买不起房子!这是一个有着25年副高职称的全国人大代表的真实境遇。2010年3月6日，全国人大代表、台盟中央委员、广东省委会专职副主委孔令人提出建议，希望政府能保障人均20平方米的政策性住房，并对投机行为进行惩罚。
   孔令人表示，如果房价居高不下，老百姓会失望。“有人估计按照现在房价再涨20%，可能就会有社会不稳定的问题出来。”他说，在住房上，他认为政府对于住房，特别是一线城市，北京、上海、广州、杭州等地都应该把“居者有其屋”摆在政府重要问题上来解决。
   孔令人表示，现在的房价是最离谱的，“按照世界上的一个估计，一个人出来工作后平均需要200个月就应该有自己的住房，折算成年大概是16年，如果结婚，那就是8到10年就应该有自己的住房”。
   但现实情况呢，“大多数人甚至是靠三代人在供一套房”。孔令人现身说法，“说实在的，如果按照北京现在的房价，我家要来买这里的房子，以我们两口子加起来80年的工龄，在这里也买不到半套房子。”孔令人认为，作为一线城市的北京，大家都很关注、很向往，“只要把北京房价理顺了，就能给各地提供宝贵经验，也让楼市形象大大好转。可现在北京四环、五环的房子每平方米都要两三万元，我的收入水平应该是中等偏上，都还买不起，那90%的人都会买不起。”
   孔令人建议，政府要解决的是保障城市人均住房面积20平方米；至于个人自己要改善，要三居室、四居室那就要自己努力解决。对于这个人坶20平方米的政策性住房，孔令人解释，这个住房也不能无限大，也就是适合一个三口之家这样的基本需要的住房。
   4．从“学区房”“择校房”到“结婚房”“健康房”，从中小学生到待婚青年再到老年人，不同年龄段的社会群体被房地产捆绑，间接成为房地产价格畸高的推动者，而一次次慷慨消耗在房屋上面的投资，则使得其他社会消费欲望大大降低。改变这种局面，不仅需要政府层面对社会资源的均衡调控，也需要个人在消费投资领域的理性谨慎。
   家长为使孩子能够在重点小学乃至重点中学就读，在这些“名校”所在学区范围购买“学区房”的现象，几乎每个城市都存在。望子成龙心态诚然可以理解，但是这种特意为了在“名校”读书而买房的投资行为，则很难用理性来形容，不少家长在购买“学区房”后子女无法进入理想中的学校，致使大笔投资成为“半拉子工程”，就很能说明问题。
   “学区房”“择校房”的大规模出现，除家长过度投资之外，教育资源分布不均是深层因素。义务教育需要向公平化、普惠化发展，区域均衡是实现这一趋势的有效途径，“学区房”的出现，使得某一城区、某一地段房价畸高，政府层面对教育资源调控的不均衡，起着推波助澜的作用。
   而在当下社会中，年轻人买房结婚成为潮流，“有房有车，至少要有房”成为不少待嫁女对男方提出的条件，但走上工作岗位时间有限的年轻男女很难有购买售价日益高涨的商品房的经济能力，社会心理的逼迫使得不少人选择在购房上“啃老”，成为另类“购房啃老族”。于是乎，不少购房结婚的青年男女，要么成为“购房啃老族”，要么加入房奴大军，对因购房而欠下的银行债务进行旷日持久的偿还。
   难说理性的商品房消费，不仅仅催生出一个个房地产“神话”，更让不少城市的房屋租售比、房价与市民收入比愈发偏离正常范围，但是却罕有人去怀疑自己倾尽所有购房的必要与否。社会物质消费心理、家庭安居为上的传统习惯，使得房地产有了看似持续不断的刚性需求，也让越来越多的人心甘情愿绑上房地产的战车，尽管不知驶向何方。
   显而易见，这种捆绑对于社会消费带来的影响是难以估量的。不少购房者宁愿在其他领域缩减开支，也要在购房上面倾囊投入，这在客观上造成了房地产虽是高额消费却一枝独秀，其他社会需求则持续疲软的现象。很明显，在国家扩大内需保持持续经济增长的背景下，这种局面弊多利少。
   5．国企扎堆进入楼市被认为是推高房价的重要原因之一。2010年“两会”期间，在3月7日的安徽代表团开放日上，全国人大代表、安徽省发改委主任沈卫国表示，国家应予以调控，让大型国企退出房地产市场化运作。
   沈卫国建议，在鼓励民间投资方面，国家应该加大力度。他说，虽然国家也出台了很多政策，但实际上民间资本仍然难以进入一些领域。他说，在一些竞争性行业，民间资本不好进入，因为投入了就是产业过剩，而一些垄断行业，民间资本又进不去。“比如说石化、铁路、通信、金融等，都很难进。”
   沈卫国说，现在房价为什么这么高，“我也了解了一下，与民间资本准入也有关系。”他说，国有大企业不应该大量进入房地产市场，因为这为推高房价推波助澜，实在要进入房地产的，也应该搞廉租房和经适房，不要做市场化的运作。沈卫国建议，政府要予以调控，控制国有企业大举进军房地产。
   沈卫国的话引起很多代表的共鸣。一位民间企业家代表说，国企很容易从银行拿到贷款，如果投入房地产，民间企业根本无法与其竞争。而大量的资金投入房地产，肯定会炒高地价、从而推高房价，政府对此真的应该调控一下。
   6．近年来每一个因为受贿倒下的大贪官的受贿名录上，都可以看到“房产”两个字。从财政部原副部长朱志刚到北京市原副市长刘志华，从山东省委原副书记、青岛市委原书记杜世成到天津市政法委原副书记、天津市人民检察院原检察长李宝金，从湖南省郴州市原市委书记李大伦到安徽省原副省长何闽旭，从昆明市规划局原局长曾华到上海房地局原副局长殷国元……这些贪官收受房产商的贿赂均高达数百万、千万，有的甚至过亿，让人瞠目结舌。
   2009年年初，上海浦东新区原副区长康慧军腐败案的审理吸引了很多人的关注，这位长期掌握着土地交易大权的副区长被称为“炒房区长”，案发时，他和妻儿名下的房产多达14处。不过，康慧军的“纪录”很快便被浦东新区外高桥保税区管委会规划建设处处长陶建国“刷新”，这位处级干部竟然受贿了29套房产。仅其母亲名下就有27套商铺、4套住宅和2套别墅。办案人员发现，这些房产大多位于陶建国的“势力范围”之内。
   2009年12月25日，因犯受贿罪，浙江省杭州市萧山经济技术开发区国土规划建设局原局长李幼祥一审被判处有期徒刑十二年零六个月。据统计，2009年1月-11月，浙江检察机关立案侦查的该省国土系统贪污贿赂、渎职侵权犯罪案已达61件67人，其中有15位正、副局长。这些受贿犯罪案件中，一半以上的受贿国土官员与房地产商有不同程度的利益交集。
   腐败助推了高房价，老百姓其实心知肚明。高房价现在成了众矢之的，成了妨碍社会和谐的一大障碍。老百姓期盼虚高的房价早日降下来，回到一个理性的起点。而要治理高房价，一个很重要的措施便是要严惩房地产领域的腐败。“贪官不除，房价难降”，有关部门应该看到这一点，拿出刮骨疗毒的勇气，坚决深挖蛀虫、堵住漏洞，构筑“安居工程”，解放“房奴”，使“居者有其屋”。
   7．近年来广州土地市场上几大开发商区域垄断格局逐渐显现，且有加剧之势。几大核心区域皆有大型房企垄断的迹象，富力地产在珠江新城拥有16幅地块，以至于业内戏称“珠江新城”为“富力新城”；城建集团近乎垄断广州大学城，大有将其打造成“城建城”之意；还有保利在琶洲的绝对优势，以及雅居乐在花都区107国道附近的一家独大。数据显示，广州销售额排名前5位的大公司在一手房市场中所占的市场份额已经高达40%。
   广州地产专家韩世同表示，区域垄断失去了公平竞争，大开发商对于一个区域土地的垄断，发展顺利是好事。但是倘若开发商资金断链，区域开发便会受到极大影响，当年广州南沙开发便是例子。区域垄断也可能造成区域土地价格畸高和住宅价格的追高，不利于房地产市场的稳定。
   8．过去的2009年，各地房价普遍暴涨，打碎了众多“蜗居”者的安居梦想。2010年新年伊始，中央和地方政府频频出招，抑制房地产投资投机、加强监管、推进保障性住房建设等调控政策密集出台。“两会”在即，由住建部等部门人员组成的中央督察组更是深入地方督察楼市，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。
   房价为什么越来越高?新的“拐点”何时出现?2010年“两会”前，广大网友通过新华网两会互动平台积极建言献策。房价，已不仅仅是一个经济问题，而是关系百姓切身利益的重大民硅问题。从上千条留言中可以看出，早日拥有一套属于自己的住房是大家最深切的期盼。
   网友“我想有个家”：我在北京工作3年了，虽然每个月月收入也有4000多元，但是想买房还差得远呢。北京现在四环内很难找到每平方米2万以下的房子了，对我们这些准备结婚的年轻人来说，住房是一大难题。希望各位代表、委员帮我们想想办法，早一点让房价降下来吧!
   网友“媒体人”：一些企业依靠雄厚的资金实力，在土地市场上不断攻城略地，致使“地王”纪录频频刷新。房地产公司都是上市公司，拿了地，再融资，融资后，再拿地，这个链条不阻断，地价、房价只能越来越高。
   网友“展翅高飞”：一些政府主管部门置《土地管理法》于不顾，任由房地产企业在土地招标拍卖中拍而不缴、拍而不用，致使空手套白狼无本万利、无本暴利的现象蔓延。我想，如果能严格按照《土地管理法》来执法，降低房价指日可待!
   网友“太行老夫”：要想维护房地产的支柱产业地位，政府的房地产政策必须进行大的调整。房地产泡沫一日不破，中国经济如履薄冰!
   网友“凡人123”：我认为，房价持续走高和我们的保障性住房少有关系。要想早日实现有房住的梦想，加快保障性住房建设是关键!
   网友“房奴猪”：房地产本质上属于居民的最终消费，既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样进行调控，这至少可以避免越调越高的尴尬。
   网友“我爱中华”：全国还有多少土地被囤积?房价飙升与地价飙升相辅相成，因为房子需要在土地上建。房地产腐败是推高房价的幕后黑手。而其中，很重要的一点就是土地领域权力设置过分集中，缺少强有力的制度执行和监管，特别是对重点环节和重点部位的权力运行制衡和纠错制度不健全。
   9．“拿白领的工资，过蓝领的日子，赚钱再多都交给了房子。”杭州IT行业的小白领黄超杰从买房后就过起了“紧日子”：不敢旅游、不逛商场，尽量不参加同学聚会，整个春节只“宅”在家里，用最省钱的方式-上网度过了七天的长假。
   “现在一些人用于还房贷的支出占到了收入的30%-50%，甚至更高，购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱，形成所谓的‘房奴’。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海说，“这会严重影响他们的消费支出，从而对消费形成抑制。”
   郭松海告诉记者，如果房价能保持温和波动，再加上医疗、养老和教育方面的制度逐步完善，就能增强居民的消费信心，至少可以缓解居民消费的心理压力。
   事实上，除了购房对消费支出的挤出效应，过高的房价也令许多人望而却步，一些政协委员指出，如果民众根本买不起房，那么通过房地产来拉动相关产业的消费便成了一句空话。
   10．根据国家统计局公布的数据，在2009年国内房地产开发的资金来源中，仅国内贷款就达到11293亿元，增长了48.5%。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了116.2%。
   大量新增信贷进入房地产行业已是不争的事实，这引发了人们对金融风险的担忧。全国政协委员、中国工商银行原监事长王为强表示，房价短期内上升过快，房地产市场增速过度，会给金融机构带来系统性风险。
   “根据我们对有关房地产企业的调研，目前没有按照销售比例收回开发贷款的情况比较普遍。我们统计了800多个房地产开发企业，有的开发商的销售进度已经超过了50%，但是还款的进度大大低于50%。”
   王为强还指出，当前一些房地产企业大量购地，跨区域大幅扩张，企业现金流问题较为严重。同时假按揭、假首付等一些违规现象也在重新抬头。另外，居民申请贷款，用于购买多套房屋和投资炒房的行为增多，也就是说一人多贷，导致借款人不能及时还贷的风险加大。
   11．造冰箱的开始做房地产，产水泥的开始做房地产，跑运输的开始做房地产，连做西服、生产化肥、榨菜油的都开始做房地产!
   近年来，众多不同行业的经济实体以各种方式，直接或间接地从事房地产开发。特别是获得最多信贷和财政支持的大型国企，将大量资金转入楼市，不仅直接推高了地价、房价，更分流了原本用于实体经济投资的资金支持。
   在房地产上赚得钵满盆满之后，部分“兼职房地产商”渐渐对主营业务失去了兴趣。全国政协委员、北京大学社会科学学部主任厉以宁一针见血地指出，房地产市场不断趋热，价格不断上涨，将会有更多的企业不愿投资实体经济，而去炒房地产，房地产的泡沫会越吹越大。
   国务院发展研究中心副主任刘世锦也表示，目前实体经济的投资信心尚在恢复之中，股市、楼市的资产价格快速上升具有更强的诱惑力，部分资金会以各种方式进入股市和楼市，助推资产价格上涨，从而直接影响到资金对实体经济的支持。
   12．面对畸高的房价，很多高科技人才望“房”兴叹，有的跳槽离开，有的无奈挥别上海。全国人大代表、中国科学院上海分院副院长朱志远在接受专访时透露，因为住房压力，这两年至少“吓”跑了30%的青年科研精英。
   买不起房子，一方面是由于房价离谱疯涨，另一方面，也是和目前科研人员的收入水准有关。至于其收入究竟有多少?朱志远代表介绍，中科院上海分院骨干型科研人员现在年均收入10万多一点，最多不超过15万元。不少人的收入还处在10万元以下。“如果要算平均收入的话，应该不到10万元。”这批人中，就包括参与“上海光源”等国家重大科学工程的科研人员。
   “现在，30、40人群已成为科研的中坚力量。如果按照现在的房价作为参照系，他们几乎都属于贫困人口，没有人买得起商品房。”朱志远代表叹息道，哪怕从海外引进的“百人计划”人才，单位能给予的补贴仅30万。“这拿到市场上，根本是不够的。”
   作为从事最前沿科学研究的他们，对事业和理想的热爱，远远多于物质追求。朱志远代表说，一位科学家从美国回来，卖掉在美国的大房子，可在上海只能买到很一般的房子。“科研人员不会有发财梦，他们需要相对稳定和体面一些的生活状态，能够安居乐业。”
   13．新华网上海3月7日电，温家宝总理在2010年的《政府工作报告》中再次强调“要促进房地产市场平稳健康发展”，并提出“规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场”。业内人士认为，盘活住房租赁市场，确实能够为当前畸高的楼市减压。
   一直以来，“有房才有家”的传统置业观念对住房租赁市场的发育有所限制。不过，上海中原地产长宁区区域经理姚会英说：“年轻一代会有不少人选择‘以租代买’。”不过，她认为，要促进住房租赁的发展，就要加快公共资源的均等化，减少户籍、教育等基本权利与住房长期挂钩的不合理现象。
   上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，目前一些城市住房租赁市场存在的问题包括：部分低收入家庭不能获得政策支持，廉租房覆盖范围有待进一步扩大，公房租赁权固化，政府难以有效调配资源，“夹心层”的租房问题突出；住房租赁市场体系尚不健全，企业和机构对市场的参与程度偏低，个人住房租赁行为不规范；此外，市场秩序还存在失调现象，政府监管制度尚不完善，租赁双方的权益无法全面得到维护，增加了人们对租房的顾虑。他认为，欲盘活住房租赁市场，上述问题亟待解决。
   屠海鸣提出，住房保障部门专门建设一批房源，或从二手房市场上收购一批房源，用作公共租赁住房，用较低的租金租给符合条件的人群，这些房源最好在普通商品房小区中进行配建，以避免出现所谓的“穷人区”。
   他还建议，通过“把商品房和公共租赁房建设进行捆绑式发包”、降低税费、减免土地费用等优惠政策，鼓励房产企业建造公共租赁住房。在分配上，根据对象差异制定不同的准入条件和运行机制，尽量覆盖所有买不起房、有租房需求的中低收入家庭和新就业职工等群体。
给定资料2中提到“畸高的房价成为‘两会’的焦点”，请根据所给资料，分析产生房价畸高这种现象的原因。
   [要求] 分析合理，条理清晰，语言流畅，200字左右。
选项
答案目前，造成房价畸高的原因是多方面的。首先，居民购房需求旺盛，市场供求不均；其次，政府在土地上的利税过重，土地管理机制不完善，监管不力，土地财政盛行；再次，腐败也是房价畸高的原因之一；第四，国企扎堆进入楼市，导致楼市竞争不公，影响价格机制；第五，房地产商区域投机、垄断、捂盘、囤积土地等行为推动房价上涨；最后，居民消费习惯及社会资源配置不平衡，导致个别资源富集地段房价飙升。
解析
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