2. 司法
  3. 关于A房地产公司与某市政府之间订立的土地使用权出让合同，下列说法错误的是()。 若A公司与B公司签订合同后，又将该商务用楼转让给出价较高的C公司并办理了产权过户登记，则A公司与B公司订立的房产转让合同的效力是()。

关于A房地产公司与某市政府之间订立的土地使用权出让合同，下列说法错误的是()。 若A公司与B公司签订合同后，又将该商务用楼转让给出价较高的C公司并办理了产权过户登记，则A公司与B公司订立的房产转让合同的效力是()。

admin2009-01-19  26
问题 关于A房地产公司与某市政府之间订立的土地使用权出让合同，下列说法错误的是()。
若A公司与B公司签订合同后，又将该商务用楼转让给出价较高的C公司并办理了产权过户登记，则A公司与B公司订立的房产转让合同的效力是()。
选项 A、该合同成立但未生效
B、该合同成立但效力待定
C、该合同成立且生效
D、该合同自始不成立
答案4
解析 《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记为房产所有权取得的法定生效要件，但法律、法规均未规定房产转让合同须以办理登记始得生效，因此，我们不能根据以上规定推定“房屋的买卖合同必须要经过房管机关依法办理过户登记才能生效”。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力。因此，房地产转让合同是要式合同，必须以书面形式订立，但是产权过户登记并不是该合同的生效要件，而是房地产产权转移的生效要件。也就是说，产权过户登记是物权登记而非合同登记，登记与否，并不影响房地产转让合同的效力。所以，房地产转让合同订立后就成立且生效，C选项正确，当选。土地使用权合同与房地产转让合同在这方面是相同的，可结合理解并记忆。
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