2. 工程
  3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包

admin2012-10-09  33
问题 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为775(3万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90％，租金为3000元／m2·年，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15％和25％。在贷款利息最少条件下，
求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值。[2006年考题]
选项
答案自有资金投入总额=35000万元×35％=12250万元。第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=(12750—7750)万元=5000万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入租金为3000×90％×5000x(1—20％)=1080万元；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。(1)第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10％)2+5000×(1+10％)=17600万元，还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10％)=5500万元。因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。(2)制作全部投资现金流量表 [*] i1=15％ [*] 当i2=16％时，NPV2=一398．6448万元。用插值法求的FIRR=15．53％。(3)制作自有资金现金流量表 [*] 按25％报酬率计算， [*] =一3011．26万元。
解析
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