某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为9

admin2010-06-11 24

问题某房地产占地4000m²，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入 1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值 (设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。

选项

答案首先计算每层的建筑面积为：4000×6÷24=1000(m²)，然后分层计算每层收益的现值。 (1)第1层。第1层为1000m²，可出租面积为；1000×(1-60%)×75%×90%= 270(m²)，该商铺每平方米出租面积每月可能净租金60元，1层每年净收益为：A=270× 60×12=19.44(万元)，收益期限为50-2-1=47(年)，未来各年收益的现值为[*] (2)第2层与第3层为商场，共2000m²，营业面积为2000×70%=1400m²，两层正常年收人为1400×8500=1190(万元)，每年正常营业需投入1000万元，即正常年净收益为A₂=1190-1000=190(万元)，i₁=10%未来47年收益的现值为 [*] 而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元，按两层1400m²计算，年净收益为A’₂=84(万元)，两者相差较大，A₂-A’₁=190-84=106(万元)，但题中所谓同类商业项目含意不十分清晰，商业项目收入与区位、层次、经营品种、营销手段及广告宣传等关系极大，A₂与A’₂如何取舍，难以定夺。 (3)第4层1000m²，出租开酒楼，可出租面积为1000×70%=700m²，每平方米出租面积月租金50元，第4层酒楼年毛收入为700×50×12=42(万元)，支付运营费用8万元，年净收益A₃=42-8=34(万元)，i₃=8%，未来47年收益的现值为 [*] (4)第5层至第10层办公用房出租，每层20间，6层共20×6=120(间)，出租率 80%，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，但出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用，6层办公用房年净收益为A₄=120×80%×1800×(1-10%)×12= 186.624(万元)，i₄=7%，未来47年收益的现值为 [*] (5)第11层1000m²以优惠价格出售给公司员工，总价为P5=1000×3800=380(万元) (6)第12层至第24层共13层，计13000m²，均价4200元/m2，总价为P’₆=1000×13×4200=5460(万元)，而当地同类同档次商品住宅售价为每平方建筑面积4000元，考虑后应以均价4000元/m2较为适当，则P₆=13000×4000=5200(万元) 由上六项之和，即为该宗房地产评估的总价P P=P₁+P₂+P₃+P₄+P₅+P₆ =192.20+1878.50+413.60+2555.18+380+5200 =10619.48(万元) 以上计算中尚存在两个问题：首先是1层的商铺、2～3层的商场、4层的酒楼、5～10层的办公用房每年的净收益，在未来的47年中均不做任何变化，似乎不太可能，也很难想象，这给以上计算的可靠性与信任度带来很大影响；其次，2～3层商铺的收益，估算的数据与该市经营同类商业项目的收益相差甚大，仅凭题中资料，难以分析判断，影响了计算的准确性；同样12～24层的销售均价，估计为4200元/m²，当地同类同档次商品住宅售价为 4000元/m²，13层共13000m²，两者相差260万元，亦不容易判断。综合上述情况，此宗物业市场价值可评估为10620万元。

解析

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