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  3. 某房地产开发公司专门从事普通标准住宅开发。2016年3月2日。该公司出售普通标准住宅一幢，总面积91000平方米。为建造该普通标准住宅支付土地出让金及相关税费共计2000万元；房地产开发成本8800万元；建造期间发生利息支出1000万元，其中40万元为银行

某房地产开发公司专门从事普通标准住宅开发。2016年3月2日。该公司出售普通标准住宅一幢，总面积91000平方米。为建造该普通标准住宅支付土地出让金及相关税费共计2000万元；房地产开发成本8800万元；建造期间发生利息支出1000万元，其中40万元为银行

admin2017-05-10  25
问题 某房地产开发公司专门从事普通标准住宅开发。2016年3月2日。该公司出售普通标准住宅一幢，总面积91000平方米。为建造该普通标准住宅支付土地出让金及相关税费共计2000万元；房地产开发成本8800万元；建造期间发生利息支出1000万元，其中40万元为银行罚息(利息支出不能按转让房地产项目准确分摊)。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10％。公司营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元／平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元／平方米。
其他相关资料：方案一下，应缴纳的与转让房地产有关的税金为1001万元(不含印花税)；方案二下，应缴纳的与转让房地产有关的税金为989．99万元(不含印花税)。
问题：
分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
选项
答案各方案该公司应纳土地增值税 方案一： (1)销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元) (2)计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：2000万元 ②房地产开发成本：8800万元 ③房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元) ④与转让房地产有关的税金：1001万元 ⑤加计扣除=(2000+8800)×20％=2160(万元) 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元) (3)增值额=18200－15041=3159(万元) (4)增值率=3159÷15041×100％=21％ 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；超过20％的，应就其全部增值额按照规定计税。所以，第一种方案应缴纳土地增值税。 (5)适用税率30％ (6)应纳土地增值税税额=3159×30％=947．7(万元)。 方案二： (1)销售收入=91000×1978÷10000=17999．8(万元) (2)计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：2000万元 ②房地产开发成本：3800万元 ③房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元) ④与转让房地产有关的税金：989．99万元 ⑤加计扣除=(2000+8800)×20％=2160(万元) 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989．99+2160=15029．99(万元) (3)增值额=17999．8－15029．99=2969．81(万元) (4)增值率=2969．81÷15029．99×100％=19．76％ 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。
解析
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