某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000m2,容积率为8,建筑密度为60%,建筑层数为24层,从一2~4层建筑面积均相等。地下两层中,一1层为车库,有供出售的100个车位,一2层为人防和技术设备用房(不可出

admin2013-08-04  34

问题 某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000m2,容积率为8,建筑密度为60%,建筑层数为24层,从一2~4层建筑面积均相等。地下两层中,一1层为车库,有供出售的100个车位,一2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上1~4层为用于出租的商业用房,地上5~22层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3年(其中准备期为12个月,建造期为24个月);平均建造成本为1500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%,行政性收费等其他费用为200万元;地价款在项目开发期初一次投入,建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入;该项目建成后,住宅的售价预计为6000元/m2,停车位售价为10万元/个;商业用房的租金在每年年末收取,第一年的年净租金收入为1000元/m2,以后每年年净租金收入的上涨率为2%;销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为6%,同档次商业用房的投资收益率为8%。试计算该项目的开发商成本利润率。

选项

答案(1)项目总开发价值 1)项目总建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积:(5000×8)m2=40000m2—2~4层每层建筑面积:5000m2×60%=3000m2地上5~22层的总建筑面积:(40000—6×3000)m2=22000m2 2)销售部分开发价值 ①一1层车库销售收入:(100×10)万元=1000万元 ②5~22层标准住宅销售收入:(22000×6000)万元=13200万元 ③总销售收入:(1000+13200)万元=14200万元 ④销售税金:14200万元×6%=852万元⑤销售部分总开发价值:(14200-852)万元=13348万元3)出租部分总开发价值总出租面积:(3000×4)m2=2000m2出租第一年末的年净租金收入:A=(12000×1000)万元=1200万元出租部分总开发价值:其中n=47年,i=2% [*] 4)项目总开发价值:(13348+25080.13)万元=38428.13万元 (2)项目总开发成本 1)土地成本:8000万元 2)建造成本:(1500×40000)万元=6000万元 3)专业人员费用:6000万元×8%=480万元 4)管理费用:6000万元×5%=300万元 5)其他费用:200万元 6)财务费用:土地费用利息:8000万元×[(1+6%)3一1]=1528.13万元建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息:(6000+480+300+200)万元×[(1+6%)2/2一1]=418.8万元财务费用:(1528.13+418.8)万元=1946.93万元 7)销售费用:14200万元×2.5%=355万元 8)项目总开发成本:(8000+6000+480+300+200+1946.93+355)万元=17281.93万元 (3)开发商利润;(38428.13—17281.93)万元=21146.20万元 (4)开发商成本利润率:(21146.20/17281.93)万元×100%=22.36%

解析
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