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  3. 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米，土地开发成本(包括管理费用)为300元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3／4，第2年投入的开发费占总开发费的1／4；银行基本

评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米，土地开发成本(包括管理费用)为300元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3／4，第2年投入的开发费占总开发费的1／4；银行基本

admin2018-01-23  55
问题 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米，土地开发成本(包括管理费用)为300元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3／4，第2年投入的开发费占总开发费的1／4；银行基本建设贷款年利率为8％，土地开发的平均利润率为10％，增值税的征收率为5％，城市维护建设税税率为7％，教育费附加为增值税的3％，销售费用为开发后土地售价的3％。
    要求：
    (1)本题应采用哪种方法核算土地的价值?
    (2)此种方法的适用范围主要是什么?
    (3)计算评估对象土地开发后的市场价值。
选项
答案(1)本题应采用成本法核算土地的价值。 (2)成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建(构)筑物评估比较适用。 (3) ①计算土地取得成本。 土地取得成本=550×250=137 500(元) ②计算土地开发成本。 土地开发成本=550×300=165 000(元) ③计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段投入，则： 土地取得费利息=137 500×[(1+8％)2一1]=22 880(元) 土地开发费利息=165 000×[*]×[(1+8％)1.5一1]+165 000×[*]×[(1+8％)0.5一1]=16 761(元) 总投资利息=22 880+16 761=39 641(元) ④计算开发利润。 开发利润=(137 500+165 000)×10％=30 250(元) ⑤计算增值税及附加。 增值税=(土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润)×5％=(1 37 500+165 000+39 641+30 250)×5％=18 620(元) 城市维护建设税=18 620×7％=1 303(元) 教育费附加=18 620×3％=559(元) 增值税及附加合计=18 620+1 303+559=20 482(元) ⑥计算销售费用。 销售费用=(137 500+165 000+39 641+30 250+20 482)×3％=11 786(元) ⑦计算土地价值。 土地价格=137 500+165 000+39 641+30 250+20 482+11 786=404 659(元) 土地单价=404 659÷550=736(元/平方米) ⑧评估结论。根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为404 659元，土地单价为每平方米736元。
解析
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