某幢写字楼,土地面积4 000m2,总建筑面积为9 000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日--2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2 000元/m2,建筑物重置成本为1 300元/m2,建筑物自

admin2017-07-23  29

问题 某幢写字楼,土地面积4 000m2,总建筑面积为9 000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日--2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2 000元/m2,建筑物重置成本为1 300元/m2,建筑物自然寿命为60年,有效经过年数为10年。其他的相关资料如下:
    (1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,
有效经过年数为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。
    (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。
    (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。
    (4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。
    (5)假设除空调以外,残值率均为零。
    试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

选项

答案(1)土地价格=0.2×4 000×[1一(1+8%)20]/[1一(1+8%)10] ≈800×0.900 6/0.954 0≈755.22(万元) (2)建筑物物质折旧额计算 ①门窗等损坏的修复费用=3(万元); ②装修的折旧费=82.5×1/5×4=66(万元); ③其他设备的折旧费=250×1/15×9=150(万元)。 ④长寿命项目的折旧费=(0.13×9 000—3—82.5—250)×1/40×10≈208.63(万元) (3)建筑物功能折旧额计算 ①功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1—1/(1+10%)30]≈9.05(万元) ②空调功能落后引起的折旧=130—80+10—30+8=38(万元) (4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1—1/(1+10%)30]≈65.99(万元) (5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67(万元) (6)写字楼估价结果=755.26+1 300×0.9—540.67=1 384.59(万元) 【注】 (1)中的0.2在此是万元,是在2 000元/m2的基础上变化而来的;(2)中的0.13也是万元,是在1 300元/m2的基础上变化而来的。此题具有一定难度,考生若不会做,可跳过。

解析
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