甲将自己的一套房屋以300万元的价格出卖给乙，约定：甲、乙间的房屋买卖合同自乙向甲支付50万元定金之日起生效。合同签订后，乙一直未向甲支付定金，甲仍按照约定期限向乙交付了房屋并给乙办理了过户登记，但乙也未按照约定于2009年3月1日向甲一次性支付房屋的价款

admin2014-10-17 32

问题甲将自己的一套房屋以300万元的价格出卖给乙，约定：甲、乙间的房屋买卖合同自乙向甲支付50万元定金之日起生效。合同签订后，乙一直未向甲支付定金，甲仍按照约定期限向乙交付了房屋并给乙办理了过户登记，但乙也未按照约定于2009年3月1日向甲一次性支付房屋的价款。为担保乙对甲支付300万元购房款的义务，甲、乙约定，乙以该房屋为甲设立抵押权，双方共同办理了抵押登记。丙提供保证，与甲约定，丙在乙不能履行义务时承担保证责任，但未约定保证期间。2009年4月1日，甲向乙购买一幅画，价款60万元，约定甲于2009年5月1
2010年4月1日，关于丁申请法院拍卖乙的房屋，下列表述正确的是?

选项 A、若房屋被戊购得，戊有权主张其与乙的房屋租赁合同对戊继续有效
B、若戊参加拍卖，在同等条件下，戊享有优先购买权
C、若房屋被戊购得，乙有权主张其与戊的房屋租赁合同对戊继续有效
D、若变卖房屋所得价款不足以清偿乙对甲负担的350万元的债务，丁仍有权请丙承担保证责任

答案B

解析 ①《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《城镇房屋租赁合同解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，房屋先抵押后出租的，因抵押权实现导致所有权变动的，不再适用买卖不破租赁规则。故A选项错误。②《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城镇房屋租赁合同解释》第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”据此，先抵押后出租的房屋，抵押权人行使抵押权拍卖、变卖房屋的，房屋租赁合同的承租人仍享有优先购买权。故B选项正确。③若戊购得房屋，因承租人戊成为所有权人，乙与戊的租赁合同因混同而消灭。故C选项错误。④《担保法》第二十五条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。”如前所说，因丙的保证期间为自2009年3月2日起六个月。同时，因为丙的保证方式为一般保证，若债权人丁未于2009年9月1日之前起诉或者申请仲裁，则保证期间经过，丙不再承担保证责任。故D选项错误。

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试卷二

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