王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6成,贷款金额为200万元,贷款年利率为8%,贷款期限为5年,按月等额偿还。2009年10月18日,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元,运营费用为26万元,

admin2011-03-12  44

问题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6成,贷款金额为200万元,贷款年利率为8%,贷款期限为5年,按月等额偿还。2009年10月18日,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元,运营费用为26万元,此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%,未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%,抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

选项

答案解:再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款 =已抵押贷款余额/社会一般贷款层数-其他法定优先受偿款 那么:(1)商铺的收益还原法下的价值=2270.22-485.09=1785.13 (2)贷款余额,总共60期,已经偿还了40期,还剩20期。月偿还贷款额为40557元 未还贷款额=40557×(P/A,8%/12,20) =75.7050万元 (3)再次抵押价值=1785.13-75.7050/60% =1658.96万元 即:该商铺2009年10月18日的再次抵押价值为1658.96万元。

解析
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