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  3. 案情：小王急需一笔资金从事电脑批发与零售业务，于是小王找到熟人小朱，借款人民币5万元。2008年10月1日，双方签订了借款合同。合同中约定：向小朱借款人民币5万元，从10月10日起，借期为6个月。应小朱要求，小王将其一处平房作担保，折价人民币3万元。双方于

案情：小王急需一笔资金从事电脑批发与零售业务，于是小王找到熟人小朱，借款人民币5万元。2008年10月1日，双方签订了借款合同。合同中约定：向小朱借款人民币5万元，从10月10日起，借期为6个月。应小朱要求，小王将其一处平房作担保，折价人民币3万元。双方于

admin2009-04-20  16
问题 案情：小王急需一笔资金从事电脑批发与零售业务，于是小王找到熟人小朱，借款人民币5万元。2008年10月1日，双方签订了借款合同。合同中约定：向小朱借款人民币5万元，从10月10日起，借期为6个月。应小朱要求，小王将其一处平房作担保，折价人民币3万元。双方于10月8日办理了抵押登记。小朱于10月10日将3万元交给小王。小朱称以一处平房担保，似显不足，提出再提供一项担保。小王于是找到密友小马、小古，要其向小朱担保。小马、小古二人立即写了一份担保书，担保书上写着：如果小王到期不还款，并尤其他财产可供执行的，小马、小古愿承担还款责任。10月12日，小古、小马分别在担保书上签了字，小朱收下了担保书。
   2009年2月1日，小王因着急用钱，将其那处已经设定抵押的平房作价25万元与小何签订房屋买卖合同。此事小朱尚未知情，小何也不知房屋抵押一事。2009年4月10日，小朱按约要小王还款3万元，并要求其支付利息3000元。小王称无钱还款。小朱欲申请人民法院拍卖小王的房屋，却发现房屋已由小何居住。小朱遂找到小马要求承担担保责任，小马称小王有一处房产，应先执行该房产，再强制执行小王其他财产及小古财产，之后才可要求其承担担保责任。
问题：
小何是否拥有那处房屋的所有权?为什么?
选项
答案小何不拥有房屋所有权。因为小王、小何未办理房产变更登记手续，房屋所有权并未转移。 本案中，小王转让抵押房产给小何，但小王、小何两人只是签订了房屋买卖合同，并未办理房产转让登记手续，即使小何已经入住，房屋所有权也不因此而转移，因为该房屋只能依登记完成而转移所有权。因此，退一步讲，即使小何、小王之间的房屋买卖合同有效，小何亦未取得房屋所有权。 需要注意的是，本题也涉及抵押人转让抵押财产的效力问题。《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前．清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据该规定，抵押人转让抵押财产应该经抵押权人同意，否则，除非第三人善意取得或者受让人代为清偿债务消灭抵押权，否则不发生所有权移转的效力。当然，本题中，房屋抵押已经登记，故小何不存在善意取得的问题，题目中也没有交待小何愿意代为清偿债务，故只需要根据房屋所有权移转的公示与否即可作答。
解析
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