2. 司法
  3. 李洋有房屋一间，1995年7月20日，李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同，由薛兵承租该房屋。同年10月8日，张浩向李洋提出愿意购买该房屋，李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵，到12月18日，薛兵无任何答复，李洋遂与张浩签订了买卖合同，将该房屋以5万元的

李洋有房屋一间，1995年7月20日，李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同，由薛兵承租该房屋。同年10月8日，张浩向李洋提出愿意购买该房屋，李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵，到12月18日，薛兵无任何答复，李洋遂与张浩签订了买卖合同，将该房屋以5万元的

admin2016-06-13  22
问题 李洋有房屋一间，1995年7月20日，李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同，由薛兵承租该房屋。同年10月8日，张浩向李洋提出愿意购买该房屋，李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵，到12月18日，薛兵无任何答复，李洋遂与张浩签订了买卖合同，将该房屋以5万元的价格卖给张浩。张浩随后支付了全部价款。在双方准备办理房产变更登记的前几天，薛兵找到李洋，愿意以6万元购买此房，李洋遂又与薛兵签订了买卖合同，并当即办理了房产变更登记。不久，薛兵以该房设定抵押向银行贷款。请回答以下问题：
就房屋买卖关系而言，下列表述正确的是(    )。
选项 A、因李洋已将房屋出租给薛兵，李洋若卖房，应事先征得薛兵同意
B、因李洋、薛兵已经办理房产登记，所以，即使李洋、张浩的买卖合同在先，张浩也无权主张对该房的所有权
C、因李洋、张浩之间未办理房产登记，所以，李洋、张浩的买卖合同无效
D、李洋与张浩虽然签订了买卖合同，但在未办理房产登记的情况下有权将房屋再卖给薛兵，不属于无权处分
答案B,D
解析 本题考查的是不动产买卖中登记的效力。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，法律只规定承租人对房屋的优先购买权，并没有赋予承租人对房主出卖房屋的同意权，故本题A项不正确。
  《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法司法解释(一)》)第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续。但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第61条规定，房地产转让应当办理登记，但没有规定登记后合同才生效。因此。房屋买卖合同不须登记生效。根据上述规定，登记不是房屋买卖合同的生效要件，而只是房屋所有权是否发生转移的要件。综上，本题中，李洋、张浩之间虽然没有办理房产登记，但是他们之间的买卖合同仍然有效。故本题C项不正确。因为变更房产登记是房屋所有权转让的要件．而李洋、薛兵已经办理房产登记，所以，即使李洋、张浩的买卖合同在先，张浩也无权主张对该房的所有权。故本题B项正确。同样，由于李洋与张浩虽然签订了买卖合同，但没有办理房产登记，所以所有权并没有转移，李洋仍享有对该房屋的处分权，有权将房屋再卖给薛兵。故本题D项正确。
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