某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料。征地补偿资料:该开发

admin2009-05-10  34

问题 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料。征地补偿资料:该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元,根据当地规定.征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/平方米征收;耕地开垦费,按10元/平方米计收。土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;并发的投资回报率为15%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120%,请根据上述资料计算土地单价。

选项

答案[解] 1.解题思路与方法选用根据题意,估价对象为新开发土地,且已给定征地成本、土地开发费用等资料,适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 (1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍, 即: ①最高补偿标准:2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米) ②青苗补偿及地上物补偿:2000/666.67=3.0(元/平方米)③征地费合计:90+3.0=93.0(元/平方米) ④征地管理费:93.0×4%=3.72(元/平方米)⑤耕地占用税:5元/平方米⑥耕地开垦费:10元/平方米 ⑦土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米) (2)土地开发费。土地开发费=90元/平方米 (3)投资利息。投资利息=111.72×[(1+8%)1.5-1]+90×[(1+8%)0.75 -1]=19.02(元/平方米) (4)投资利润。投资利润=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米) (5)计算土地成本价格。成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米) (6)计算土地增值。根据题意,这里土地增值率取20%,则:土地增值=251×20%=50.2(元/平方米) (7)计算全开发区土地单位面积地价。全开发区土地单位面积地价:251.0+50.2=301.2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价。可出让土地单位面积地价:301.2/80%=376.5(元/平方米)即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/平方米。

解析
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