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某在建工程开工于2007年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2007年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积2500元,至2007年9
某在建工程开工于2007年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2007年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积2500元,至2007年9
admin
2011-07-02
44
问题
某在建工程开工于2007年3月1日,用地总面积2000m
2
,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2007年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积2500元,至2007年9月1日已完成主体封顶,已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成,建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m
2
,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租期间运营费用率为30%,又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2007年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%,折现率为14%。
选项
答案
(1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)计算该在建工程续建完成后的总价值: ①总建筑面积=2000m
2
×5.1=10200m
2
; ②续建完成后的总价值计算公式: [*] ③续建完成后的总价值: [*] (3)续建总费用= [*] =1271.23万元。 (4)购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V。 (5)该在建工程的正常购买总价V=(3569.34一1271.23)万元一0.05V V=2188.68万元。 (6)该在建工程的正常购买单价=2188.68元/1.0200m
2
=2146元/m
2
。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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