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估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。 有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为
估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。 有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为
admin
2009-03-28
28
问题
估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m
2
,建筑总面积56000m
2
,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。
有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m
2
,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
选项
答案
(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为: [*] (2) 计算年总收益:56000×65%×150×12×(1-15%)=55692000(元)=5569.2(万元) (3) 计算年总费用: ①年家具设备的折旧费=8000×[(1-4%)÷12]=640(万元) ②年经常费=100×12=1200(万元) ③年房产税=5569.2×12%=668.3(万元) ④营业税等=5569.2×6%=334.15(万元) ⑤年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元) (4) 计算年净收益:5569.2-2842.45=2726.75(万元) (5) 计算房地产价格: [*]
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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