某宗出租的房地产,建筑面积为40 000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地

admin2017-07-23  21

问题 某宗出租的房地产,建筑面积为40 000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2 100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,请计算该房地产在2010年10月1日的价值。

选项

答案(1)计算总有效毛收入 总有效毛收入A=40 000×0.7×(1—20×)×40×12=1075.2(万元) (2)计算总运营费用 总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元) (3)计算年净收益 年净收益a=A—C=1 075.2—446.02=629.18(万元) 或 a=4×0.7×(1—20%)×40×12×(1—8%)一30×12≈629.18(万元) (4)计算土地总价 土地总价L=40 000/4×2 100=2 100(万元) (5)计算年土地净收益 年土地净收益[*] (6)计算年建筑物净收益 年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元) (7)计算建筑物总价 建筑物总价B=448.99/10%×[1—1/(1+10%)40-5]≈4 330.13(万元) (8)求取房地产价值 房地产价值V=L+B=2 100+4 330.13=6 430.13(万元)

解析
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