某房地产公司2003年11月份发生如下经济业务： (1) 签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18000万元。该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元，缴纳的土地使用权转让费3000万元，利

admin2009-02-15 34

问题某房地产公司2003年11月份发生如下经济业务：
(1) 签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18000万元。该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元，缴纳的土地使用权转让费3000万元，利息支出150万元，相关税金990万元，其他费用 800万元，加计扣除额为1600万元。
(2) 采用直接收款方式销售现房取得价款收入200万元；以预收款方式销售商品房，合同规定的价款为500万元，当月取得预收款100万元。(此两项业务不考虑土地增值税)
(3) 将空置商品房出租取得租金收入20万元。
已知：
(1) 土地增值税超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
(2) 营业税适用税率为5%。
要求：
(1) 计算销售写字楼应缴纳的土地增值税税额。
(2) 计算该公司11月份应缴纳的营业税税额。

选项

答案(1)计算土地增值税扣除项目金额=5000+3000+150+990+800+1600=11540(万元) 土地增值额=18000-11540=6460(万元) 土地增值额/扣除项目金额=6460/11540=55.98% 应纳土地增值税=11540×50%×30%+(6460-11540×50%)×40%=2007(万元) (2) 应纳营业税=(18000+200+100+20)×5%=916(万元)

解析纳税人销售不动产，采用预收方式的，营业税的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

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