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  3. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名

admin2009-05-10  83
问题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。(答题时，先在错误处标上号，如“①”，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如“①估价依据不完整”)。
土地估价技术报告


第一部分  总述

   一、估价项目名称
   ××公司土地价格评估。
   二、委托估价方
   (略)
   三、受托估价方
   (略)
   四、估价目的
   ××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
   五、估价依据
   (1)《中华人民共和国土地管理法》。
   (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
   (3)《中华人民共和国公司法》。
   (4)《××省土地管理法实施条例》。
   (5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。
   (6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。
   (7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。
   (8)委托方提供的其他有关资料。
   (9)现场勘察数据和市场调查数据。
   六、估价基准日
   二○○六年四月三十日。
   七、估价日期
   二○○六年三月九日至五月十七日。
   八、地价定义
   在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
   九、估价结果
   单位地价：3.26元/m2。
   总地价：10320.73万元。
   大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。
   十、需要说明的特别事项
   1．评估假设条件
   (1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
   (2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
   (3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
   (4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
   (5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
   (6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
   (7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
   (8)委托方提供数据真实。
   2．该报告的使用方向与限制条件
   (1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
   (2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
   (3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
   (4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
   (5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
   (6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
   (7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
   3．其他需要特殊说明的事项
   (1)土地利用状况等数据由委托方提供。
   (2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
   (3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
   (4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
   (5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
   (6)本报告解释权归XX评估有限公司。
   十一、土地估价师签字
   估价师    资格证书号               签名
   张××    ××××××××××    (签字)
   王××    ××××××××××    (签字)
   十二、土地估价时间
                                                                                                           二○○六年五月十七日

第二部分  估价对象界定

   一、估价对象界定
   1．土地利用状况
   待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。
   地号：××。图号：××。
   2．土地权利状况
   待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
   3．其他(略)
   二、地价影响因素分析
   (一)自然因素(略)
   (二)社会经济因素(略)
   (三)特殊因素(略)

第三部分  地价估算

   一、估价原则
   (1)替代原则(略)。
   (2)最有效利用原则(略)。
   (3)变动原则(略)。
   (4)估价时点原则(略)。
   (5)预期收益原则(略)。
   (6)报酬递增、递减原则(略)。
   二、估价方法选择
   估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
   三、估价过程
   (一)收益还原法
   收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
   待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第 30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：
   
   式中  P——地价；
   a——年纯收益；
   r——土地还原利率；
   n——土地使用年期；
   i——第i年。
   由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
   根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
   水田地价的计算过程见下表。
   
水田地价计算具体操作步骤如下所述。
1．预期年总收益的估算
根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。
预期年总收益＝亩产量×收购价格
待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。
2．年运营成本的估算
水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。
3．农业税
农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。
4．销售税金及附加
农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。
5．利息摊销
开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。
{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5- 1)}/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)
6．固定资产折旧
固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。
1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)
7．利润
根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。
8．年纯收益的计算
年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润
9．地价的计算
(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。
   
   注：户为地价；a年纯收益；r为土地还原利率。
   (2)第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每1年的纯收益还原到估价时点上，公式为：
   
式中  P——地价；
   a——年纯收益：
   r——土地还原利率；
   n——土地使用年期。
   (3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4年到第30年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。
   30年期总地价＝(197.32+2133.49)×47488＝11068.55(万元)
   (4)水田单位面积地价的计算。
   单价＝2330.81×15/10000＝3.5(元/m2)
   (二)成本逼近法
   1．农用地取得费及相关税费
   调查××县农业用地平均取得费为400～500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩
   2．农用地开发费
   农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。
   3．利息
   按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则：
   利息＝450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)0.5-1]＝52.24(元/亩)
   4．利润
   投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。
   利润＝(450+108185)×6%＝92(元/亩)
   5．农用地增值收益
   一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。
   农用地增值收益＝(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率＝(450+1081.85+52.24+92)×20%＝335.22(元/亩)
   6．农用地地价计算
   农用地地价为上述5项之和，即：
   土地使用权单价＝450+1081.85+52.24+92+335.22＝2011.31(元/亩)＝3.02(元/m2)
   总地价＝2011.31×47488/10000＝9551.31(万元)
   四、地价的确定
   1．地价确定的方法
   评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元，评估单价为305元/m2；经成本逼近法评估的结果为9551.31万元，评估单价为3.02元/m2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。
   评估单价＝(3.5+3.02)/2=3.26(元/m2)
   2．估价结果
   经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。
   土地单价：3.26元/m2。
   土地总价：10320.73万元。
第四部分  附件
   (1)委托估价函复印件。
   (2)委托方企业法人营业执照复印件。
   (3)土地估价机构营业执照复印件。
   (4)土地估价师资格证书复印件。
   (5)估价对象现状利用照片。
选项
答案估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型。 (2)估价依据之二《中华人民共和国城市房地产管理法》作为农用地评估的依据不合适。 (3)估价基准日错误，没有该日期。 (4)估价目的是核定国有农用地资产价值，因此，地价定义中开发程度应按现状条件下评估，不能按设定条件评估。 (5)地价定义中未界定农用地权利状况，应明确农用地使用权市场价格。 (6)缺少审核人签字。 (7)土地估价机构：缺少法人代表签字和机构盖章。 (8)第二部分“估价对象界定”应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。 (9)土地利用状况中，农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例、土地的熟化程度等土壤条件。 (10)估价时点原则缺少依据，《城镇土地估价规程》中并没有提及这一原则。 (11)估价方法的选择：用成本法计算出的价格应为积算价格。 (12)收益还原法中，“待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”说法的理由依据不足。 (13)收益还原法的公式有错，求和符号上的n应取值为3。 (14)收益还原法中，年运营成本应按现时平均价格水平计算。 (15)收益还原法中，销售税金及附加的取值缺乏依据。 (16)收益还原法中，计算公式中应取消“农业税”一项，现已取消农业税。 (17)收益还原法中，利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5.31%。 (18)收益还原法中，未说明土地还原利率确定的过程及依据。 (19)收益还原法中，总地价的单位错误，应为万元。 (20)收益还原法中，提到水田和旱田分别计算价格，但实际并未对旱田价格作出评估。 (21)没有说明成本逼近法的评估思路及公式。 (22)成本逼近法中，农用地开发费取实际地块的开发费不对，应采用当地平均的农用地开发费。 (23)成本逼近法中，农用地增值收益率取20%缺乏依据。 (24)成夺逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1/[1-1/(1+r)30]，r为土地还原利率。 (25)地价的确定中，缺少对两种估价结果的分析过程，既然采用算术平均应该说明两种方法的结果相近。 (26)地价的确定中，总地价无大写。 (27)附件中缺待估宗地土地权属证明复印件。 (28)附件中缺土地估价机构资质证书复印件。 (29)附件中缺宗地区域位置示意图。
解析
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