某房地产地处繁华商业区内,占地900m2,地上200m2建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币,该区域的商品房价格每平方米1万元人民币,城市规划中该区域的容积率为5。

admin2009-03-20  41

问题 某房地产地处繁华商业区内,占地900m2,地上200m2建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币,该区域的商品房价格每平方米1万元人民币,城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。

选项

答案1.该房地产的现时价值约为3600万元人民币。 900万元×4=3600万元 2.依据和理由:依据房地产评估中的最佳使用原则得出上述评估结果。因为,该房地产的现时用途是很不合理的。第一,在商业区内建民宅,在用途上不合理;第二,使用强度未达到城市规划规定的容积率,土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则,该房地产评估应该以拆除重新利用为前提,按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。

解析
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