2. 公务员
  3. 一、注意事项 1．申论考试与传统的作文考试不同，是分析驾驭材料的能力与表达能力并重的考试。 2．仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“答题要求”依次作答在答题纸指定位置上。 二、给定资料 资料一 2010年5月7日下午，华远集团总裁

一、注意事项 1．申论考试与传统的作文考试不同，是分析驾驭材料的能力与表达能力并重的考试。 2．仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“答题要求”依次作答在答题纸指定位置上。 二、给定资料 资料一 2010年5月7日下午，华远集团总裁

admin2011-01-08  13
问题 一、注意事项
   1．申论考试与传统的作文考试不同，是分析驾驭材料的能力与表达能力并重的考试。
   2．仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“答题要求”依次作答在答题纸指定位置上。

二、给定资料
   资料一
   2010年5月7日下午，华远集团总裁任志强受邀参加第六届大连住宅与房地产业高峰论坛。正当他准备开始做主题为《2010房地产发展形势分析与预测》的现场演讲时，一双破旧的皮鞋从台下砸向了他。
   “看来，我的礼遇比得上总统了。”和布什一样躲过了“鞋袭”的任志强当场自我调侃。然而。现场气氛却因此陷入一片尴尬。
   其实，在这一轮“史上最严厉”的楼市调控之下，开发商们的日子都不好过。
   而向来作为国内房地产业“风向标”的北京楼市，在“五一”期间，成交量仅7套。
   面对房价的肆意疯涨，十年罕见的大力度楼市政策调控大幕在2010年的4月拉开，从中央到地方，新政相继出台。从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求等等，政策的触角延伸到各个层面。
   4月13日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设。4月17日，中国政府网刊登了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“《通知》”或“国十条”)。
   此后，一系列配套措施相继密集出台。
   “尽管近几年中央一再声明要抑制房价增长过快并陆续出台了一系列政策。但像今年这样
   高密集、大力度的政策还前所未见。”经济学者孙飞分析，中央之所以在今年采取如此严厉的措
   施，是因为“中国的房地产住宅已经沦为了一种投资品”。
   “住宅是商品，但也不仅是商品，还是公共产品，具有公共产品的属性。而目前中国的保障房体系还没有健全，商品房又供不应求，住房是严重稀缺的产品。中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府垄断了也是稀缺的，然后卖给开发商又被开发商垄断了。”孙飞说，特别是在住房沦为投资品的情况下，房地产市场已经非理性，并严重影响了国民经济的正常发展。
   然而，值得注意的是，尽管“国十条”来势汹汹，但作为一项面向全国的《通知》，“国十条”并未在细节方面作出太多的硬性规定。而在这一轮调控中，最让市场“尖叫”的。就是4月30日北京推出的地产新政——“京十二条”。
   4月30日，作为“国十条”的地方配套细则，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(以下简称“京十二条”)出台。在“国十条”为地方政府留出的具体操作空间中，北京市全部执行了最严厉的上限，细则比中央政府的《通知》更加严厉。因此，SOHO中国董事长潘石屹如此评价：北京地产新政是对住房市场“最严厉的政策”。
   资料二
   尽管北京地产新政颇受争议，但目前社会最为关注的问题是：新政出台究竟对北京房地产有何影响?
   根据北京房地产交易管理网的信息显示，新政出台后，在25个新取证项目中。有14个项目至今处于零成交或近零成交的状态。此外，北京住宅土地市场也遇冷。在5月7日北京集中招标出让四块住宅项目用地中，顺义区马坡镇新城9号地西侧地块意外流标，现场参与投标的几家开发商给出的价格均低于16.5亿的招标底价，有的开发商甚至只给出了7.6亿元报价。
   “目前北京楼市正处于胶着状态。”5月11日，中国投资学会副会长刘慧勇在接受专访时表示，由于各方都在观察北京楼市的不确定性，政府的相关动作将起关键作用。
   对此，全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也深表赞同。“事实上，回顾国家历年对于房价问题的调控措施，几年过去了，关于70%保障性住房的问题还是一直没有得到落实。”郭松海说。
   2008年，全球性金融危机爆发，在政府的一系列经济刺激政策下，房地产行业成为直接受益者，借着大量信贷的进入、刚性需求的爆发等“东风”，中国房地产业如过山车般直接从“炎冬”进入“盛夏”，直到此轮调控政策的出台。
   “中国房地产问题的关键不在市场，而在土地改革。房价现在会高，主要是因为土地供给不足。政府如果不在供给这方面切入，问题是永远解决不了的。”刘慧勇打了个形象的比喻：“老鼠不缺房子，因为没有限制老鼠打洞的权利。”
   全国政协委员梁季阳也在全国政协十一届三次会议第二次全体会议上发言时指出，房地产市场的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖。
   他指出，过高的房价和房地产的暴利破坏了社会的公正公平，给人民群众生活造成了巨大的压力。由于房地产行业在国民经济中占有过高的比重，挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。
   梁季阳委员对规范完善房地产市场提出三点建议：第一，降低地方政府对土地财政的依赖程度。从财税体制改革人手，从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖。第二，禁止房产投机，遏制住宅投资，遏制房地产市场的过度投资行为，例如，对住宅空置者征收闲置税，也可以借鉴韩国的一户一宅、多宅重税的政策。第三，以土地管理变革带动房地产业改革，逐步建立农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康发展模式，推进农村集体建设用地流转改革。
   资料三
   继北京出台楼市新政细则之后，5月17日，浙江省政府公布了《坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，包括18条实施细则。近年来。上海投资者在浙江购房不少，在上海细则尚未出台之际，浙版细则的出台备受各方关注。
   浙江细则提出，要全面落实差别化住房信贷政策。对首套房建筑面积90平方米以上的家庭，要求贷款首付不低于30%，二套房首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。具体由商业银行根据风险管理原则确定。
   如果个人把购买不足5年的非普通住房对外销售，将全额征收营业税——这是浙江省政府为抑制不合理住房需求、严格限制炒房而出台的差异化政策中的一项。
   与这项政策相对应的是，个人把购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；而把购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的个人，则免征营业税。
   在个人所得税方面，浙江省规定：个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1%-5%的个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。
   浙江省还要求各级税务部门强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作。税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。
   此外，浙江省除严格执行差别化住房信贷政策外，在公积金贷款使用方面明确规定：家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套或第二套以上住房的，申请住房公积金贷款将从紧控制。
   据悉，浙江还将开展房地产市场的清理和检查，对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。浙江细则中要求各地各有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。
   资料四
   关于房子的话题总能获得舆论的普遍关注。
   Y专家：房地产调控新政已经满月，尽管调控导致房产成交锐减，但房价仍然“高企”。那么，如何打破这一僵持状态?在我看来，减少个人在住房购买时过度使用金融杠杆(如个人按揭贷款)，或言“去杠杆化”或“去金融化”，实际上就是房贷紧缩，对本次房地产调控的成功与否尤为关键。因为，推动当前国内房地产市场过度繁荣的根本动力或根源之一，就是所谓的“金融产品创新”——已被广泛接受的个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款之所以会有这样的无穷魅力，是因为银行普遍将个人住房按揭视为优质资产，个人则可以通过按揭贷款将自己未来的收入超前用于住房消费，由此也无限放大了个人的即时消费能力。
   F会长：企业有红帽子、黄帽子和绿帽子，而面对房地产新政，房地产企业只有戴“绿帽子”才有可能实现可持续发展。大家一定要面向未来，制订绿色战略规划。我认为，做绿色建筑是房地产企业应对未来挑战的法宝。
   T学者：我认为2010年浙江省各城市的房价不可能继续非理性的上涨。今年房地产市场形势既不可能延续2009年火爆的态势，也不会迅速出现2008年的奋进，总体会呈现出平稳过渡的态势。随着市场供给的逐步增加，房价将不存在继续上涨的压力，但是2009年高起的地价也缩紧了2010年房价下调的空间。
   首先，随着国家对投资投机需求遏制力度的加大，以及房价短期快速上涨的销售，市场的投资投机需求将有较大幅度的下降，特别是当实体经济恢复到一定程度以后，之前流入楼市的流动性资金将部分返回到实体经济，减少投资性和投机性的需求。其次，在市场需求回落的同时，浙江房地产市场的供给有望进一步增加，受2009年市场行情的影响，众多开发商都在下半年增加了项目的开工量、提高了开发节奏，在供求关系逆转的情况下，今年浙江省各城市的房价不可能继续非理性的上涨。
   资料五
   房子问题已经不是谁的问题，而是全社会全国的问题，可就在这样一个国家性问题上，各地房价仍在不断上涨。新房涨，转手房也跟着涨。有媒体报道杭州转手房涨幅高达11.7%，部分转手房涨幅更是达到了30%。
   其实，房价上涨的原因，不用政府多解释，老百姓也知道是什么。商业地产成了所有行业中暴利最大的行业，个中原因，并不像某些政府部门或者房产商解释的“外地人口多，需求量大等”那样简单。
   随着杭州各条地铁线的建成，地铁沿线的房价也即将飙升，形成全城房价一片红的“大好局面”。4号线、6号线和“遥遥可待”的12号线将杭州全城来了个“大满贯”——这对经过区域的房价带来了极大利好消息。
   杭州某商业地产经理就解释说，新政也遏制不了大兴(地铁5号线经过部分区域)房价的上涨趋势，只是放缓增长速度而已。同时，他还预测说明年大兴地铁沿线转手房的房价将稳定于每平方米1.1万元左右。大兴区统计局发布的统计数据则显示，转手房价格为5058.1元/平方米；在商品房中，普通住宅和高档住宅的同比累计价格分别为5915.2元/平方米和7979.2元/平方米。比上年同期分别增长27.1%和28.1%。
   在一个新房逐渐退居二线，转手房上升为主角的时间段里，更多的老百姓愿意购置转手房，但是，这一趋势却也让商家和代理公司看好，转手房价急剧上升，成为老百姓心头的又一块沉重的石头。
   而在社科院公布的全国白领工资标准中，杭州的是5000元。若是要以这个经济能力买房，不要说购买新房会成为房奴，购买转手房也照样会成为房奴。而能够月挣5000的人又有多少?
   杭州统计局2005年发布的数据可以佐证。杭州城镇居民平均工资32808元(平均月薪为2734元)，其中职工年平均工资达到32808元及以上的职工人数占全部职工人数的比重为35.9%，没有达到职工平均工资的人数占64.1%。也就是说，中低收入者在工薪阶层中仍占大部分。
   转手房买不起，那就买政府的经济适用房和两限房吧。可是，也先别乐观。经济适用房仍然是层层限制，价格蹭蹭上涨，一个房号都可能卖到十几万，房子买下来能便宜吗?
   与此情况相反的是，杭州的房屋人住率却不高。有数据显示，截至2006年10月底，全市待售期房住宅有66804套，可售面积948.2万平方米，套均面积达到142平方米，实际空置面积为893.9万平方米。
   一边是老百姓买房难，住房不起，一边却是房屋入住率低，真不知道在转手房也不断上涨的现在，咱老百姓还能住哪?
   资料六
   为防止房地产市场的过度投机炒作，美国政府运用利率和税收等方式调控房地产市场。比如，当政府预感到房地产市场出现过热迹象时，就会通过提高利率来为房地产市场降温。由于美国大多数购房者都是用房屋抵押贷款买房的，利率上调意味着购房者的购房成本上涨。这就有助于抑制房地产市场降温。美国的税收政策也是旨在阻止人们短期炒房。按照美国现行税法，如果购买房屋不到两年就出售的，所赚取的利润(即买卖差价)就要交个人所得税，税率从15%到39%不等。美国房地产开发商虽希望房地产市场繁荣，但却不愿意看到投机者在房地产市场上过度炒作。因此往往会在售房合同中写明“业主买房后最少要等一年后才能出售”，有的甚至还加入“反投机条款”，该条款要求购房者提供证据，证明他们买房的目的是自己居住。如果新房在一年内被转手，购房者将受到处罚。另外，在美国的住房保障体系中，联邦政府扮演了极为重要的角色，在使用联邦住房支出的资金时，联邦政府会按照各种项目以及税收减免方案，将资金和税收减免额度拨给州政府；州政府在此基础上继续投入资金，进一步分配给辖内地方政府；县和市政府在使用这些资金的同时，也会配套一些投入。根据相关资料，美国联邦政府在住房方面的支出约是州和地方政府的20倍。
   德国人买房需要缴纳两种税收：一种是房地产所得税，另一种是地产税。德国推行的是以“收入和支付能力为导向的税收政策”，而不是以不动产或固定资产的多少为依据。这样做的好处是一方面保障了国家的税收来源；另一方面又可以充分发挥税收的杠杆作用，调节社会分配，避免少数人在短时间内成为暴发户。以“收入和支付能力为导向的税收政策”，相对来讲比较可靠、稳妥。也就是说，收入越高，消费越多，对国家的贡献也就越大。德国实行的是累进制的税收政策，利息、分红或股票收益也不例外。当个人的收入，包括利息、分红或股票收益，达到一定的标准之后，税率也就相应提高。德国也有买房用于投资的，但这基本上都属于公司或法人的行为。国家的税收政策是让个人发不了大财，个人得到的回报仅仅是社会的平均利润。至于投资房地产，然后用于倒卖投机的，在德国这种投机的社会空间极小，偶尔成功了，得到的利润也要向国家缴纳7%的税收。作为个人，如臬在两年之内有3次买卖房屋的记录，那就必须登记，上升为法人或公司行为，公司的行为就要征收营业税，否则就属非法经营。
   资料七
   1月21日，浙江省城市住房工作会议于在杭州召开。与百姓息息相关的《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)也于当日正式出台。
   《意见》对百姓最关注的保障房、经济适用房建设，不符合保障房条件又无力购买商品房的“夹心层”群体。及抑制房价过快增长都给予了重点阐述。
   会议明确了2010年的工作重点是“1313”保障性安居工程，即新增廉租住房保障家庭1万户以上，新开工建设经济适用住房300万平方米以上，改造城市旧住宅区、危旧房100万平方米以上，新开工建设其他政策性支持住房300万平方米以上。
   至2009年底。全省累计有5.4万户家庭享受了廉租住房保障，但只占城市家庭总数的1.1%；经济适用住房累计保障约30万户，也只占城市家庭总数的6%，两项合计只有7%。按“1313”保障性安居工程建设的进度，到2012年，就可以实现廉租住房、经济适用住房逐步覆盖到当地城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭的目标。
   照浙江省副省长陈加元的说法，我省对保障性住房是“不差地也不差钱”。
   先说地。据省国土资源厅统计，去年全省保障性住房用地供应1429.1公顷，占比为27.1%。按1:1.2的容积率计算，可建设保障性房源1715万平方米，远高于去年实际开工的332万平方米。用地不成问题。
   再看钱。到去年底，全省累计归集廉租住房保障资金37.95亿元，累计支出17.18亿元，还有20.77亿元资金没有使用。甚至还有两个设区市去年财政预算没有安排一分钱于廉租住房建设。去年全省土地出让金入库数1960亿元，按规定可提取廉租住房保障资金39.2亿元，实际仅提取4亿元，也有两个设区市没提取一分钱的土地出让金收益用于廉租住房建设。
   副省长陈加元说，保障房建设不差地不差钱，差的是保障和改善民生的决心。
   接下来省政府将建立保障性住房建设资金落实情况报告检查制度，对未按规定落实将廉租住房保障资金用于廉租住房建设的市县政府进行问责，并采取相应的制约措施。同时对保障性住房用地不落实、擅自挪用土地指标的县市政府也要采取相应的制约措施。
   浙江省省长吕祖善在会议上指出，当前我省房地产市场的主要矛盾，不是供求矛盾，更突出的是结构性问题。
   因此，今后将着力调整优化住房供应结构。加快中小套型、中低价位普通商品住房的建设和供给。金融机构要加大对这类住宅建设的信贷支持。普通商品住房供不应求、房价涨幅较大的城市，要着重增加中小套型、中低价位普通商品住房的用地供应，加大闲置土地清理力度，盘活和利用存量土地。
   吕省长说，要加强房地产市场全过程监管。规范房地产开发企业资质和商品房预售资金的监管，严格规划设计、施工许可管理，依法查处恶意炒作、炒卖房号、捂盘惜售等违法违规行为。
资料五中提到“房子问题已经不是谁的问题，而是全社会全国的问题”。
   (根据资料一、二、四、五、六进行分析)
   1．指出目前我国房地产市场存在哪些问题。
   2．提出化解的思路。
   3．分析透彻、层次清晰、表述简洁、总字数不超过400字。
选项
答案目前，我国房地产市场呈现非理性投资热，同时保障性住房体系不健全，土地受政府垄断供给不足，商品房资源稀缺，捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等炒房现象严重，房屋入住率低，致使包括新房、转手房在内的房价上涨过快、过高，极大破坏了社会公平，给普通群众生活造成了巨大压力，严重影响了国民经济的健康发展。 化解这一问题的对策有：第一，增加保障性住房和廉租房供应，加大财政投入用于此二类房建设，增加土地供应，确保中低收入群体有房可住，保证住房供应充足；第二，充分发挥金融杠杆作用。对二套房以上征收营业税，提高住房贷款首付金额，同时提高银行存款利率，降低其他行业市场税率，转移投资视线；第三，加强监管，对梧盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为充分曝光，依法处以从罚款到取消房地产市场经营资格的处罚，坚决遏制炒房行为；第四，优化住房供应结构，增加中小户型、中低价位的普通商品住房的建设和供应，加大对此类住房的信贷支持。
解析
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