甲、乙、丙三人为同胞兄弟，三人的父母有一栋私有房屋，该楼房于1998年出租给于某夫妇居住，租期为4年，每年租金为2万元，年底支付，承租人为丈夫于某。1999年3月和5月，甲、乙、丙的父母相继去世，也未留下遗嘱，由于兄弟三人仍在一起办合伙，所以居住一起，于是

admin2013-09-26 17

问题甲、乙、丙三人为同胞兄弟，三人的父母有一栋私有房屋，该楼房于1998年出租给于某夫妇居住，租期为4年，每年租金为2万元，年底支付，承租人为丈夫于某。1999年3月和5月，甲、乙、丙的父母相继去世，也未留下遗嘱，由于兄弟三人仍在一起办合伙，所以居住一起，于是约定丙管理房屋事宜。此时，楼房因年代久远，天花板开始漏水，于某找到丙要求负责修理，丙要于某自己负责。1999年10月，丁想买下该楼房，丁以为丙是该房屋的所有权人，于是签订了买卖合同，丙办理了房屋过户登记。同年11月，丙通知于某夫妇，此房已卖给丁，要求于某夫妇腾房，遭到拒绝。不久，于某出车祸身亡，丙认为于妻没有理由住在这里，后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，并引起纠纷。请回答下列问题：
(1)在楼房被卖之前，甲、乙、丙对该楼房是何种法律关系?
(2)丙、丁之间所签的合同效力如何?为什么?
(3)丁能否取得楼房的所有权，为什么?
(4)在租赁期间，房屋维修事宜应由谁负责?为什么?
(5)丙、丁有无权利要求于某夫妇腾房?为什么?
(6)丙的出卖行为侵犯了谁的权利?为什么?
(7)于某死亡后，于妻是否有权继续居住此楼至租期届满?为什么?

选项

答案(1)甲乙丙之间是共同共有法律关系。 (2)合同有效。根据根据最高人民法院《买卖合同解释》第3条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，无权处分合同不再是效力待定而是完全有效。本题中，尽管丙将房屋卖给丁，未经其他房屋共有人同意，属于无权处分，但买卖合同本身是有效的，是否发生物权变动则看是否构成善意取得。 (3)可以，符合善意取得的要件。 (4)应由甲乙丙负责，因其为出租人，负有维修义务。 (5)无权，因为买卖不破租赁。 (6)承租人的优先购买权和其他共有人的处分权。 (7)可以，承租人死亡后，与其生前共同居住的人，可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

解析

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