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  3. 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某居住房地产估价结果报告 一、委托方：田×× 二、估价方：××房地产评估有限责任公司 三、估价对象：

某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某居住房地产估价结果报告 一、委托方：田×× 二、估价方：××房地产评估有限责任公司 三、估价对象：

admin2021-10-08  18
问题 某居住房地产估价报告
   封面及目录(略)
   致委托方函(略)
   估价师声明(略)
   估价的假设和限制条件(略)
   
某居住房地产估价结果报告

   一、委托方：田××
   二、估价方：××房地产评估有限责任公司
   三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。
   四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
   五、估价时点：2005年5月23日。
   六、估价依据(略)
   七、估价原则(略)
   八、采用的估价方法
   本估价采用比较法、成本法综合评估。
   九、估价结果：2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。
   十、估价人员(略)
   十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。
                                                                                                              ××房地产估价有限责任公司
                                                                                                                           2005年5月23日
   
某居住房地产估价技术报告

   一、个别因素分析
   估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。
   二、区域因素分析
   估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。
   六、估价测算过程
   1．比较法
   将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。
   (1) 比较实例确定。
   比较实例A
   坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年．为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房．并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。
   比较实例B
   坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。
   比较实例C
   坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
   考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。
   
   (2) 估价计算。
①交易情况修正。
估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。
②交易日期修正。
2005年1月至2005年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：
实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；
实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；
实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。
③区域因素修正。
实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：
实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。
④个别因素修正。
实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。
(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表4-4所示。
   
   利用直接比较法公式如下：
   估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正(    )/100×交易日期修正 (    )/100×区域因素修正(    )/100×个别因素修正(    )
   利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价：
   (1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2
   用比较法测算得出评估标的房地产的总价值：
   1878.05×222.95元=418711元
   2．成本法
   估价测算过程：
   该房产1999年购人价为1850元/m2。
   1850×222.95元=412458元
   产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元
   利息(412458+20623)×3.7%元=16024元
   投入装修70000元
   扣除一年折旧70000×30%元=21000元
   [412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元
   根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。
   七、评估结果
   采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。
   采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。
   对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。
   故此次评估最后结果为458000元。
                                                                                                           ××房地产评估有限责任公司
                                                                                                                        2005年5月23日
选项
答案①估价对象描述过于简单。 ②无估价作业日期。 ③没有土地使用权年限。 ④无价值定义。 ⑤估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。 ⑥无交易情况介绍。 ⑦交易日期修正错： 实例A＝100(1+0.5%)/100＝100.5/100 实例B＝100(1+0.5%)/100＝102/100 实例C＝100(1+0.5%)/100＝101/100 ⑧区域因素修正错，实例B应为100/102。 ⑨个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。 ⑩个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1．(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30% (11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/( )。 (12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。 (13)估价单位名称前后不一致。 (14)缺少附件。 (15)估价方法选用描述过于简单，没有给出技术路线。
解析 该题目所考查的除估价报告的形式内容外，主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当，各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。
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