某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下： (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 (2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地4

admin2009-08-05 45

问题某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：
(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米得使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权60年，2月末办完相关权属证件。
(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月 30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部十地得“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积 12000平方米，建筑面积60000平方米。
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月 1日使用。
(5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用(不含印花税)900万元(其中交际应酬费80万元)。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%，企业所得税税率30%，地方所得税税率为3%)
根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：
(1)销售和出租的房屋应缴纳的营业税；
(2)该房地产开发企业应缴纳印花税；
(3)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；
(4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额；
(5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额；
(6)2005年应缴纳的土地增值税；
(7)2005年所得税的应税收入总额；
(8)所得税前应扣除的销售成本；
(9)所得税前应扣除的期间费用；
(10)所得税前应扣除税金；
(11)2005年度应缴纳的所得税。

选项

答案(1)销售和出租的房屋应缴纳的营业税＝16000×5%十21×5%＝801.05(万元) (2)该房地产开发企业应缴纳印花税 =2000×0．05‰十5/10000+(400十7200)×0．3‰十 16000×0．5‰+252×1‰ =10.63(万元) (3)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额 =2800×(12000/40000)×(50000÷60000)＝700(万元) (4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400 ×(12000÷40000)×(50000/60000)+7200 ×(50000÷60000)＝6100(万元) (5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝(700+6100)×(10%+20%)＝2040(万元) (6)收入合计；16000万元扣除项目合计＝700十6100十2040+800＝9640(万元) 增值额＝16000—9640＝6360(万元) 增值额/扣除项目＝6360÷9640×100%＝65.98%，适用税率为40%，速算扣除系数5% 应纳土地增值税＝6360×40%一9640×5%=2062(万元) (7)2005年所得税的应税收入总额＝16000+21＝16021(万元) (8)所得税前扣除的销售成本：700+6100＝6800(万元) (9)交际应酬费限额＝500×10‰+(16021—500)×5‰＝ 82．61(万元)>实际发生额80万元，实际发生额可以全额扣除，不用调整。所得税前应扣除的期间费用＝1500十900+10.63＝2410．63(万元) (10)所得税前应扣除税金=801．05十2062＝2863.05(万元) (11)2005年度应缴纳的所得税＝(16021—6800—2410.63—2863.05)×33%＝1302.62(万元)

解析按照《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)的规定，土地使用权出让、转让书据(合同)，不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。因此，购买土地，只按土地使用证每本5元计税，不按照产权转移书据缴纳。
但根据财税[2006]162号文件的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，产权转移书据按万分之五贴花。所以，根据新规定，从2006年11月27日起，对土地使用权出让合同和转让合同，按照产权转移书据征收印花税。其他项目金额指的是加计扣除部分。将自建商品房转为自用或经营，属于内部资产处置，不确认收入，不缴纳所得税。

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