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  3. 市区某房地产企业，2013年相关业务如下； (1)2012年1月购买一块25000平方米的土地使用权进行房地产开发．合同注明转让价款700万元。 (2)取得土地后。为开发上述土地，共支付土地征用费500万元．前期工程费400万元，三通一平费用200万元。开

市区某房地产企业，2013年相关业务如下； (1)2012年1月购买一块25000平方米的土地使用权进行房地产开发．合同注明转让价款700万元。 (2)取得土地后。为开发上述土地，共支付土地征用费500万元．前期工程费400万元，三通一平费用200万元。开

admin2014-03-10  23
问题 市区某房地产企业，2013年相关业务如下；
(1)2012年1月购买一块25000平方米的土地使用权进行房地产开发．合同注明转让价款700万元。
(2)取得土地后。为开发上述土地，共支付土地征用费500万元．前期工程费400万元，三通一平费用200万元。开始进行房地产开发。建造普通标准住宅占全部土地的50％．其余土地开发钢结构为主体的写字楼。
(3)为开发房产向银行取得借款6000万元，签订借救合同。
(4)普通标准住宅其他开发成本240万元。同时为建造普通标准住宅支付借款利息50万元，能提供金融机构的证明。写字楼的其他开发成本为1200万元，写字楼借款的利息没有办法分摊。(普通标准住宅开发成本及写字楼的开发成本均不包括业务(2)的费用)
(5)普通标准住宅11月开发完成后当年12月销售80％，取得收入1400万元．20％分配给10名股东(假定同类型)，写字楼当年7月底完工销售了50％．取得销售收入5000万元。已经销售部分全部签订了销售合同，并办理了产权转移书据。当年由于国家对房产调控，写字楼销售受阻，公司决定将剩余的写字楼从8月1日开始转售为租．和某物业公司签订租赁合同明确，8～12月写字楼未售部分租金为300万元，将去年按规定购置的节能节水专用设备一并出租．取得收入100万元(去年购入该设备时取得增值税普通发票注明价款100万元。已按规定办理相关手续)。出租的写字楼和专用设备，按规定使用年限计提折旧120万元。企业记入“其他业务成本”账户。
(6)企业当年发生管理费用(不合相关税金)440万元，其中业务招待费60万元。销售费用820万元，其中广告费用600万元，业务宣传费50万元。税务机关核定的财务费用为180万元。
(7)当年发生工资费用800万元，实际发生工会经费、职工教育经费和福利费16万元、15万元、115万元，已经计入相关的成本费用中。工会经费已实际拨付并取得工会组织开具的收款收据。(地方政府规定房地产开发费用的计算均取最高比例，当地税务机关认为工资是合理的，企业所得税中只考虑印花税、土地增值税、营业税、城建税和教育费附加)
要求；根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题。
企业当年应缴纳的土地增值税为(    )万元。
选项 A、1442
B、1456
C、1565
D、1825
答案A
解析 普通住宅；货币性收入=1400(万元)分配给股东应视同销售，收入=1400÷0．8×20％=350(万元)地价款=700×50％=350(万元)开发成本=(500+400+200)×50％+240=790(万元)开发费用=50+(350+790)×5％=107(万元)转让税金=(1400+350)×5％×(1+7％+3％)=96．25(万元)加计扣除=(350+790)×20％=228(万元)扣除项目金额=350+790+107+96．25+228=1571．25(万元)增值额=(1400+350)一1571．25=178．75(万元)增值率=178．75÷1571．25×100％=11．38％普通标准住宅增值率没超过20％，不缴纳土地增值税。写字楼。收入=5000(万元)地价款=700×50％×50％=175(万元)开发成本=[1200+(500+400+200)×50％]×50％=875(万元)开发费用=(175十875)×10％=105(万元)转让税金=5000×5％×(1+7％+3％)=275(万元)加计扣除=(175+875)×20％=210（万元)扣除项目金额=175十875+105+275+210=1640(万元)增值额=5000一1640=3360(万元)增值率=3360÷1640×100％=204．88％(万元)土地增值税=3360×60％一1640×35％=1442(万元)
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