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1998年4月,家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住,因二人平时关系不错,所以安某每月只收30元租金。1998年12月,安某因儿子生病住院,向好友吴某借了1000元。1999年9月,安某还给吴某600元,1999年11月,安某妻子得病,又向吴某借
1998年4月,家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住,因二人平时关系不错,所以安某每月只收30元租金。1998年12月,安某因儿子生病住院,向好友吴某借了1000元。1999年9月,安某还给吴某600元,1999年11月,安某妻子得病,又向吴某借
admin
2012-05-15
23
问题
1998年4月,家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住,因二人平时关系不错,所以安某每月只收30元租金。1998年12月,安某因儿子生病住院,向好友吴某借了1000元。1999年9月,安某还给吴某600元,1999年11月,安某妻子得病,又向吴某借款1000元。这样,安某共欠吴某1400元。2000年1月,安某感到借款较多,遂与妻子商量,如果吴某愿意,就把出租的三间房屋以4000元价款卖给吴某,妻子表示同意。安某找到吴某讲明了此事,吴某当即表示同意,在扣除了安某所借的1400元后将剩余房款2600元交给了安某。付款后,二人即到房管部门办理了有关手续。
事后,安某找到田某,讲明卖房之事,田某不同意安某将房屋卖给别人,并表示,如安某确实愿卖房,自己也愿意以4000元价格购买所承租的三间房屋。几天后,吴某要田某腾房,田某不同意,于是吴某起诉到人民法院。
请问:(1)安某与吴某之间的房屋买卖合同是否有效?为什么?
(2)本案应如何处理?
选项
答案
(1)安某与吴某的房屋买卖合同无效。 理由:在本案中,安某自愿出租房屋,田某自愿承租,双方成立租赁合同关系,合同一旦生效,承租人即取得了房屋的占有权和使用权,出租人虽然保留所有权,但因所有权权能的部分分离,使其所有权受到承租人承租权的一定限制。在合同有效期间,出租人行使所有权,不得侵犯承租人的承租权。 安某与吴某之间买卖出租的三间房屋的行为是一种双方法律行为,因其标的物的特殊性,其生效除须具备法律规定的特殊要件外,尚需具备民事法律行为的一般构成要件。另外,依现行法的规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在本案中,作为承租人的田某依法取得了优先购买权,安某想卖掉自己的房屋,这是安某的权利,但在卖房时,他有义务通知承租人田某。安某在没有通知承租人的情况下,将房屋卖给了吴某,显然侵犯了田某依法享有的优先购买权,因此,尽管安某与吴某的房屋买卖合同符合法律规定的特殊要件——到房管部门办理了有关手续,但由于不符合民事法律行为应具备的条件之一,即不违反法律或者社会公共利益,因而是无效的。 (2)依据上述分析,本案应作如下处理:①田某愿以4000元的价格购买所承租的房屋,与安某和吴某二人约定的价格相同,依照法律规定,田某享有优先购买权,因此,安某的房屋应卖给田某。既然田某愿意购买所租用的房屋,那么就没有义务再为吴某腾房。②安某从吴某手中取得的2600元,由于房屋买卖合同无效而应返还给吴某。
解析
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