2. 工程
  3. 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投

某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投

admin2009-04-28  29
问题 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。
   开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原率取8%。
   请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。
选项
答案(一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。 (2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。 (3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元/平方米。 (4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及科息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。 2．解题思路 (1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。 (2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式 出让土地价格＝[(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)/可出让土地面积比率]×年期修正系数 2．计算步骤 (1)计算土地取得费(含税费)： 15×10000/666.67＝225(元/平方米) (2)计算土地开发费用： 10×10000/666.67＝150(元/平方米) (3)计算利息： 土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。 利息＝土地取得费利息+土地开发费利息 ＝225×[(1+1%)20-1)+150×[(1+1%)10-1) ＝65.24(元/平方米) (4)计算利润： 利润＝(土地取得费+土地开发费)×投资回报率 ＝(225+150)×20%＝75(元/平方米) (5)计算土地增值收益： 土地增值收益＝(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率 ＝(225+150+65.24+75)×10% ＝51.52(元/平方米) (6)计算无限年期全开发区土地的单位地价： 无限年期全开发区土地单价＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 ＝225牛150+65.24+75+51.52 ＝566.76(元/平方米) (7)计算无限年期可出让土地平均单位地价： 无限年期可出让土地平均单价＝无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率 ＝566.76/80% ＝708.45(元/平方米) (8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价： 50年期可出让土地平均单价＝无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数 ＝708.45×[1-1/(1+8%)50] ＝693.3(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 1．难点 本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。 (1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。 (2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发压成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。 (3)是计算单位面积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。 此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点。②计息方式，注意是采用单利还是复利计息。 2．常见错误分析 (1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代入成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分是很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。 (2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩＝666.67平方米；1公顷＝15亩＝10000平方米。 (3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。 (4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分；二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代人公式计算，导致利润项计算错误。 (5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期 20个月；开发费用应根据其投入情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。 (6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和，应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。 (7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价＝无限年地价/土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。
解析
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