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  3. (2013年真题)下列选项中，属于物权优先于债权之例外情形的有( )。

(2013年真题)下列选项中，属于物权优先于债权之例外情形的有( )。

admin2015-07-03  28
问题 (2013年真题)下列选项中，属于物权优先于债权之例外情形的有(       )。
选项 A、“一物二卖”时，买受人因交付或登记而取得标的物的所有权
B、房屋预售时，经过预告登记的买受人的债权具有排他效力
C、租赁房屋抵押时，原租赁关系不受该抵押权的影响
D、租赁房屋出卖时，承租人的租赁权不因租赁物所有权的变动而受影响
答案B,C,D
解析 在权利的效力上，物权具有优先于债权的效力，这是一般规定，但在特定情形下也有例外，这些例外情形主要包括：(1)《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，预告登记具有排他性效力，以保障债权人将来实现其债权，经预告登记后，即便发生“一房二卖”的情形，买受人的债权也受到法律保护。可见，选B项。(2)《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，虽然租赁权在本质上是债权，但如果租赁权成立在先，则租赁权可以对抗抵押权，此为“租赁权物权化”。可见，选C项。(3)《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，租赁权虽然本质上属于债权，但房屋所有权发生变动时，不能对抗租赁权。可见，选D项。(4)法律规定的其他情形。例如税法、企业破产法等法律、法规中有关特种债权(如税款)优先于担保物权人受偿的情形。综上分析，选B、C、D项。不选A项，因为在“一物二卖”时，买受人因交付或登记取得标的物所有权的，即谁进行了物权的变动公示，谁就取得标的物的所有权，而没有进行物权变动公示的买受人，则不能取得标的物的所有权，这正是物权优先效力的体现。
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