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  3. 位于市区的某中外合资房地产开发公司，2013年发生以下业务： (1)1月通过竟拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关费用240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3；

位于市区的某中外合资房地产开发公司，2013年发生以下业务： (1)1月通过竟拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关费用240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3；

admin2014-02-24  29
问题 位于市区的某中外合资房地产开发公司，2013年发生以下业务：
    (1)1月通过竟拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关费用240万元；
    (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3；
    (3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过银行同类同期贷款利率的利息40万元；
    (4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
    (5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，开发费用中的利息支出40万元，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
    (6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
    其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。
    要求：根据上述资料，计算公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2÷3=6240×2÷3=4160(万元) (2)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元) (3)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40+40)+(3480+4160)×5％+(3480+4160)×20％=2210(万元) (4)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5％×(1+7％+3％)=825(万元) (5)增值额=15000-(4160+3480+2210+825)=15000—10675=4325(万元) 增值率=4325÷10675×100％=40．52％，适用30％的税率应纳土地增值税=4325×30％=1297．5(万元)
解析
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