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  3. 在某市旧城区改造中，需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。

在某市旧城区改造中，需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。

admin2013-04-25  36
问题 在某市旧城区改造中，需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。
选项
答案此题为在某市旧城区需拆迁一批60年代建造的私有住宅，对这批住宅建筑进行作价补偿评估的技术思路及基本步骤。 考虑问题的出发点和主要依据为： (1)1982年中华人民共和国宪法及1988年、1993年两次修正案； (2)1983年国务院《城市私有房屋管理条例》； (3)1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》； (4)1992年建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》； (5)当地人民政府有关城市私有房屋管理和城市房屋拆迁管理的规定； (6)其他有关法律、法规、条例、规定及政策。 在本题讨论中排除拆迁范围内有名人住宅或其他有特殊重要意义需特别考虑的私人住宅，只考虑一般的普通私宅。 对这些住宅进行作价补偿评估的技术思路为： (1)拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人依照规定给予补偿； (2)作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算； (3)在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就补偿形式、补偿金额、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款签订书面协议，向公证机关办理公证，并送主管部门备案。 进行作价补偿评估的基本步骤是按照旧有房地产的成本估价法公式展开： (1)求取拆迁私宅在估价时点的重新建造完全价值，即估价时点的重置价格，但在60年代时尚未宣布城市土地国有化，当时是无偿取得土地使用权，所以重置价格只需考虑建筑物的重置价格，应排除土地的重置价格； (2)估算该批私宅的折旧额； (3)从建筑物的重新建造完全价值中减去折旧额，即为估价私宅的价值； (4)这批住宅中的每一幢应作具体了解，建成年月、建造标准、建筑结构、装修设备、建筑面积，计算每幢建筑物的重置价格； (5)对每幢住宅的建成年月、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限、残值、残值率、建筑物完损、新旧程度作具体了解，确定每幢私宅的成新度； (6)依每幢住宅的重新建造完全价值，并以每幢的成新度得出每幢私宅的补偿评估价值。
解析
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