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某市××商厦房地产价格评估报告 致委托估价方函 某市××商厦： 某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地

admin2021-10-08  40
问题 某市××商厦房地产价格评估报告
   致委托估价方函
   某市××商厦：
   某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：
   委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积 11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
   特此通告。
   某某房地产评估咨询有限公司(公章)
   法人代表：赵×
   1999年1月10日
   估价师声明
   我们郑重声明：
   1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
   2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
   3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
   4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
   5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
   6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
   某某房地产评估咨询有限公司(公章)
   注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×
   1999年1月10日
估价的假设和限制条件
   1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。
   2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。
   3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
   4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
   5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。
   6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
   7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。
   8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。
   9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
   某某房地产评估咨询有限公司(公章)
   1999年1月10日
房地产估价结果报告
   一、委托方
   全称：某市××商厦
   法定代表人：略
   住所：××路××号××栋××单元306室
   联系电话：0791-860××××
   二、估价方
   全称：某某房地产评估咨询有限公司
   法定代表人：赵×
   住所：××路××号××栋××单元708室
   联系电话：0791-724××××
   估价资格级：房地产估价B级
   三、估价对象
   ××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
   四、估价目的
   房地产抵押价值评估。
   五、估价时点
   1999年1月10日。
   六、价值定义
   本次估价采用公开市场价值标准。
   七、估价依据
   1．房地产估价规范GB/T 50291—1999。
   2．委托人提供的固定资产明细表。
   3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
   4．评估人员现场勘查和掌握的资料。
   5．有关法律法规规定。
   八、估价原则
   遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
   九、估价方法
   根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
   从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
   ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。
   十、评估结果
   委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日 1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
   十一、估价人员
   
    十二、估价作业日期
   1999年1月3日至1999年1月10日。
   十三、估价报告应用的有效期
   根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为 1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
   十四、评估说明
   1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
   2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
   3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
   一、个别因素分析(略)
   二、区域因素分析(略)
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用
   根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
   从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。
   ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。
   六、估价测算过程
   (一) 以收益还原法进行分部评估
   1．计算公式
   V=V1+V2+V3+V4+V5
   =(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r
   式中  V——整个大厦现时房地产评估价格；
   V1——商场部分房地产的现时评估价格；
   V2——餐厅部分房地产的现时评估价格；
   V3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；
   V4——会议厅部分房地产的现时评估价格；
   V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；
   a1——商场部分房地产的年纯收益；
   a2——餐厅部分房地产的年纯收益；
   a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；
   a4——会议厅部分房地产的年纯收益；
   a5——娱乐部分房地产的年纯收益；
   r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。
   2．年纯收益A的确定
   该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均)-年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等)
   以下收益和支出的测算均根据××商厦财政部提供的有关资料。
   (1) 商场部分房地产的年纯收益a1
   年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天×30天/月×12月=360万元
   年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元
   年纯收益a1=360-349=11万元
   (2) 餐厅部分房地产的年纯收益a2
   年收益=(包厅12个×800元/次+大厅28桌×600元/次+宴会厅40桌×600元/次)×2次×30天×12个月×满客率41.3%=5.04万元/次×2次×30天/月×12月×满客率41.3%=1500万元
   年支出=工资福利180万元+房产桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元，管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元
   年纯收益a2=1500-1390=110万元
   (3) 酒店客房部分房地产的年纯收益a3
   年收益=320元/(个·天)×客房125个×出租率60%×360天=864万元
   年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元·管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元
   年纯收益a3=864-635=229万元
   (4) 会议厅部分房地产的年纯收益a4
   年纯收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=18万元
   年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元
   年纯收益a4=18-9=9万元
   (5) 娱乐部分房地产的年纯收益a5
   年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元
   年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元
   年纯收益a5=73-36=37万元
   总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=11+110+229+9+37=396万元
   还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%×30%= 2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。
   整体××大厦房地产的现时评估价格为：
   V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元
   (二) 成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估
   1．土地价格评估
   整个酒店占地约12亩，60万元/亩(计算过程略)，土地价格=12亩×60万元/亩= 720万元。
   2．建筑物价格评估
   建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。
   (1) 酒店部分：计算公式如下：
   成本价=重置价×成新率
   重置价=成本费用+利息+利润+各项税费
   1) 重置价：根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A：成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工资费500万元)；B：利息200万元；C：利润350万元；D：各项税费300万元。重置价：A+B+C+D：4350万元。
   2) 成新率：成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率为(80-10)/80=87.5%；装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5年，残值率为10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)×7.5/25=73%
   3) 酒店成本价：主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：
   1740×87.5%+2160×60%=3088.5(万元)
   (2) 附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元 (包括地面、围墙、大门等)和30万元，共计70万元。
   (3) 建筑物总价=3088.5+70=3158.5(万元)
   (三) 房地产总价
   房地产总价格=土地价格+建筑物价格=720+3158.5=3878.5(万元)
   七、评估结果确定
   用以上两种方法得出的评估价格分别为4174.757万元和4217.80万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4196.28万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为4196.28万元，取整为 4196万元，大写人民币：肆仟壹佰玖拾陆万元整。
选项
答案本题中有如下之错误和不足： 1．致委托方函缺“估价目的”。 2．估价报告有效期的起算日期错误 3．结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。 4．缺土地的权属状况。 5．不同的部分采用了相同的资本化率。 6．净收益中没有扣除经营利润。 7．用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。 8．估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。 9．安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。 10．风险利率的确定缺乏依据。 11．净收益中不应扣除房产折旧。 12．“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。不能“约”多少亩。 13．主体工程耐用年限(80年)确定错误。 14．收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。 15．报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影n向。 16．收益法的计算公式：V=a/r选择错误，应选择有限年期的计算公式。 17．缺第13、14层的使用和装修情况。 18．估价的假设和限制条件混淆不清。应分“假设条件”和“限制条件”两个方面来写。 19．对周边环境未作介绍。 20．整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。
解析
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