2. 工程
  3. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地

估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地

admin2011-03-12  37
问题 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2008年8月30日的价值。
选项
答案估价过程： (1)选择估价方法。 本估价对象为专用仓库，所在城市尚无同类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。 (2)选择计算公式。 该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。 (3)求取土地重购建价格。 由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。 通过计算得估价对象土地单价为680元/m2，总价为340万元。 (4)求取建筑物重新购建价格。 现时(在估价时点2008年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格为1000元/m2/建筑面积。故： 估价对象建筑物的重新购建总价＝1000×8500＝850.0(万元) (5)求取建筑物折旧。 采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧，故： 估价对象建筑物的折旧总额＝850×(20/60)＝283.3(万元) (6)求取估算价格 旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重购建价格－建筑物折旧 ＝340.0+850.0－283.3＝906.7(万元)
解析
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