2. 司法
  3. 甲公司与乙公司签订商品房包销合同，约定甲公司将其开发的lO套房屋交由乙公司包销。甲公司将其中1套房屋卖给丙，丙向甲公司支付了首付款20万元。后因国家出台房地产调控政策，丙不具备购房资格，甲公司与丙之间的房屋买卖合同不能继续履行。下列哪些表述是正确的?(20

甲公司与乙公司签订商品房包销合同，约定甲公司将其开发的lO套房屋交由乙公司包销。甲公司将其中1套房屋卖给丙，丙向甲公司支付了首付款20万元。后因国家出台房地产调控政策，丙不具备购房资格，甲公司与丙之间的房屋买卖合同不能继续履行。下列哪些表述是正确的?(20

admin2015-04-23  26
问题 甲公司与乙公司签订商品房包销合同，约定甲公司将其开发的lO套房屋交由乙公司包销。甲公司将其中1套房屋卖给丙，丙向甲公司支付了首付款20万元。后因国家出台房地产调控政策，丙不具备购房资格，甲公司与丙之间的房屋买卖合同不能继续履行。下列哪些表述是正确的?(2012年试卷三第60题)
选项 A、甲公司将房屋出卖给丙的行为属于无权处分
B、乙公司有权请求甲公司承担违约责任
C、丙有权请求解除合同
D、甲公司只需将20万元本金返还给丙
答案B，C
解析 首先，选项A考查无权处分。所谓无权处分，是指无处分权人以自己名义对他人权利标的所为的处分行为。该行为若经权利人同意，效力溯自处分之时起有效；若权利人不同意，则效力确定为无效。无权处分行为的核心是处分财产的一方当事人没有处分权。本题中，甲、乙虽然签订了商品房包销合同，但是甲公司仍为商品房的所有权人，因此，甲擅自出卖房屋给丙的行为不属于无权处分。据此，选项A错误。
    其次，根据《商品房买卖合同解释》第21条的规定：“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”可知，本题中，甲公司将其开发的10套房屋交由乙公司包销后，又自行销售其中的l套构成违约，据此，选项B正确。
    最后，选项C、D考查情势变更原则。根据《合同法解释(二)》第26条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”可知，本题中，甲、丙签订买卖合同后，因国家出台调控政策导致丙不再具备购房资格，属于当事人在合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并导致合同目的不能实现，此时构成情势变更，作为合同当事人的一方，甲有权请求法院解除合同。据此，选项C正确。在选项D中，由于情势变更解除合同不可归责于任何一方当事人，因此双方均不构成违约，此时，甲公司需将收取的20万元首付款返还给丙。同时，由于在此期间，甲一直占用丙20万元资金，在返还时，甲还应当将占用期间的本金利息也一并返还给丙，这样才更加公平。据此，选项D错误。
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试卷二

法律职业资格

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