甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要

admin2012-05-07 18

问题甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m²、300元/m²和350元/m²。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m²作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m²，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

选项

答案1．乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。 (或：未对甲公司提供的资料进行核实；未对估价对象拍照，) 2．乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。 3．确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。 (或：不应把租金直接作为有效毛收入，) 4．不应选用350元/m²作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则)。 (或：未说明收益年限；) 5．不应选用银行贷款利率作为折现率。

解析

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