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李洋有房屋一间,1995年7月20日,李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同,由薛兵承租该房屋。同年10月8日,张浩向李洋提出愿意购买该房屋,李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵,到12月18日,薛兵无任何答复,李洋遂与张浩签订了买卖合同,将该房屋以5万元的
李洋有房屋一间,1995年7月20日,李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同,由薛兵承租该房屋。同年10月8日,张浩向李洋提出愿意购买该房屋,李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵,到12月18日,薛兵无任何答复,李洋遂与张浩签订了买卖合同,将该房屋以5万元的
admin
2016-06-13
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问题
李洋有房屋一间,1995年7月20日,李洋与薛兵签订了一份期限为2年的租赁合同,由薛兵承租该房屋。同年10月8日,张浩向李洋提出愿意购买该房屋,李洋将欲出卖房屋的情况告诉了薛兵,到12月18日,薛兵无任何答复,李洋遂与张浩签订了买卖合同,将该房屋以5万元的价格卖给张浩。张浩随后支付了全部价款。在双方准备办理房产变更登记的前几天,薛兵找到李洋,愿意以6万元购买此房,李洋遂又与薛兵签订了买卖合同,并当即办理了房产变更登记。不久,薛兵以该房设定抵押向银行贷款。请回答以下问题:
就房屋买卖关系而言,下列表述正确的是( )。
选项
A、因李洋已将房屋出租给薛兵,李洋若卖房,应事先征得薛兵同意
B、因李洋、薛兵已经办理房产登记,所以,即使李洋、张浩的买卖合同在先,张浩也无权主张对该房的所有权
C、因李洋、张浩之间未办理房产登记,所以,李洋、张浩的买卖合同无效
D、李洋与张浩虽然签订了买卖合同,但在未办理房产登记的情况下有权将房屋再卖给薛兵,不属于无权处分
答案
B,D
解析
本题考查的是不动产买卖中登记的效力。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此,法律只规定承租人对房屋的优先购买权,并没有赋予承租人对房主出卖房屋的同意权,故本题A项不正确。
《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法司法解释(一)》)第9条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续。但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第61条规定,房地产转让应当办理登记,但没有规定登记后合同才生效。因此。房屋买卖合同不须登记生效。根据上述规定,登记不是房屋买卖合同的生效要件,而只是房屋所有权是否发生转移的要件。综上,本题中,李洋、张浩之间虽然没有办理房产登记,但是他们之间的买卖合同仍然有效。故本题C项不正确。因为变更房产登记是房屋所有权转让的要件.而李洋、薛兵已经办理房产登记,所以,即使李洋、张浩的买卖合同在先,张浩也无权主张对该房的所有权。故本题B项正确。同样,由于李洋与张浩虽然签订了买卖合同,但没有办理房产登记,所以所有权并没有转移,李洋仍享有对该房屋的处分权,有权将房屋再卖给薛兵。故本题D项正确。
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试卷二题库法律职业资格分类
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试卷二
法律职业资格
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