2. 工程
  3. 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4．8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元／m2(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安

某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4．8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元／m2(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安

admin2011-02-04  21
问题 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4．8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元／m2(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，年利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投人40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6．5％，投资利润率为35％。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元／m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元／m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。[2010年考题]
选项
答案解： (1)重新购建价格C 方法一：1)单价计算 ①建安成本1200元／m2 ②专业费用1200×8％=96元／m2 ③管理费用(1200+96)×3％=38．88元／m2 ④销售费用C×3％ ⑤投资利息(1200．1．96．1．38．88+3％C)×60％×［(1+36％)1．5-1］+［1200+96+38．88+3％C]×40％×[(1+6％)0．5-1]≈88．93+0．2％C ⑥销售税费C×6．5％ ⑦投资利润(1200+96＋38．88+3％C)×35％=467．208+1．05％C ⑧重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)×30000=(1200+96+38．88+3％C＋388．93+0．2％C+6．5％C＋467．208＋1．05％C)×30000=6356．394万元 2)总价计算 ①建安成本1200×30000=3600万元 ②专业费用3600×8％=288万元 ③管理费用(3600+288)×3％=116．64万元 ④销售费用C总×3％ ⑤投资利息(3600+288+116．64+3％C总)×60％×[(1+6％)1．5—1]-＋(3600+288+116．64＋1．3％总)×40％×[(1+6％)0．5-1］=266．79+0．2％总⑥销售税费总×6．5％ ⑦投资利润(3600＋288+116．64+30％总)×35％=1401．624+1．05％C ⑧重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116．6433％总+266．79．1．0．2％总＋总×6．5％＋1401．624＋1．05％总=6356．394万元方法二：重新购建价格C=[1200×(1+8％)×(1+3％)＋C×3％]×60％×(1+6％)1．5+［1200×(1+8％)×(1+3％)＋C×3％]×40％×(1+6％)0．5＋C×6．5％+[1200×(1+8％)×(1＋3％)＋C×3％]×35％=2118．798元／m2重新购价格=2118．798×30000=6356．394万元(2)折旧计算 可修复费用35万元 装修折旧费=500×1／5×3=300万元 设备折旧费=200×1／10×3=60万元 长寿命项目折旧费=6356．394+35—500—200)×1／60×3=281．069万元缺乏电梯的功能折旧费=(32×85％一30×80％)×12×3／8％×［1—1／(1+8％)0．7]一(180+60)=1182．085万元 功能过剩引起的折旧费=1／8％×［1—1／(1＋8％)57]=12．344万元 (3)建筑物现值计算V=6356．394－35－300－60－281．069－1182．085－12．344－40=4445．90万元
解析
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