某公司于2003年11月,出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权,并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑,已竣工验收。2008年11月,调查和实地踏勘后,得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩,土地开发程

admin2014-04-04  32

问题 某公司于2003年11月,出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权,并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑,已竣工验收。2008年11月,调查和实地踏勘后,得到的有关资料如下。
(1)该宗地面积为3亩,土地开发程度为“五通一平”,其所属建筑物面积为2500m2,砖混结构,经济耐用年限为50年,残值率为2%。
(2)2003—2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%。
(3)2008年11月,宗地所在区域进行成片开发时,土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/m2,开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/m2,土地的开发周期平均为2年,开发投资为均匀投入。根据城市规划,公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%。
(4)当地银行一年期贷款利率为12%,与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%。
(5)该类建筑物的重置价为1500元/m2
2008年11月该公司拟进行合作经营,需对整体不动产进行评估作价,试根据上述资料选择适当的方法,评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

选项

答案1.方法选择根据所给资料,应采用成本法评估该房地产现值。 2.计算步骤 (1)计算土地价格利用成本逼近法计算土地价格: 1)土地取得费=300.00元/m2 2)土地开发费=200.00元/m2 3)投资利息=300.00×(1.122-1)+200×(1.121-1)=100.32(元/m2) 4)投资利润=(300.00+200.00)×15%=75.00(元/m2) 5)成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润=300.00+200.00+100.32+75.00=675.32(元/m2)6)土地增值=675.32×15%=101.30(元/m2)7)土地无限年期价格=土地成本价+土地增值=675.32+101.30=776.62(元/m2)8)单位宗地价格[*]7 9)宗地总价[*]8 (2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格=1500×2500=3750000.00(元) 2)建筑物折旧额[*]9 3)建筑物现值=3750000.00-234375.00=3515625.00(元) (3)计算不动产现值 1)不动产现值=1702140.00+3515625.00=5217765.00(元)≈522(万元) 2)单位不动产现值=5217765.00/2500≈2087(元/m2)

解析
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