被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(

admin2011-06-23  30

问题 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年用期问,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加10元,房地产使用中发生的费用南承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前巾止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元的水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。

选项

答案1.客观收益年限=40—2—2=36(年) 2.判断现有合同是否能够违约: 目前已有租赁合同的年限为3年。首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益, 分别为: 2009年:[150×(1+1%)一(110+20)]×1000=21500(元) 2010年:[150×(1+1%)2一(110+30)]×1000=13015(元) 2011年:[150×(1+1%)3一(110+40)×1000=4545.15(元) 这些违约多获得的收益现值之和=21500×(1+10%)-1+13015×(1+10%)-2+4545.15×(1+10%)-3=33716.49(元) 违约的收益小于违约赔偿金5万元,所以不能够违约。 3.现有合同的收益现值=(110+10+10)×1000/(1+10%)+140×1000/(1+10%)2+150×1000/(1+10%)3=346581.52(元) 4.合同结束之后的收益为客观收益。 其收益现值为: 客观收益年限=40—2—5=33(年) 基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15(元) 收益现值=154545.15/10%×[1一1/(1+10%)3]/(1+10%)3=1111126.49(元) 5.最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)

解析
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