2. 自考
  3. 某房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值

某房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值

admin2016-01-27  29
问题 某房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整)
选项
答案(1)房地合一的房地产的年总收入=90×12×20000×(1—5％)=20520000(元) (2)房地合一的房地产的年总费用=20520000×(2．5％+18％)+3000×20000×(1．5％+0．2％)=5226600(元) (3)房地合一的房地产的年纯收益=20520000—5226600=15293400(元) (4)建筑物年折旧费：3000×20000÷48=1250000(元／年) (5)建筑物的价值=3000×20000一1250000×2=57500000(元) (6)建筑物的年纯收益=建筑物的价值×建筑物的还原利率 =57500000×(10％+1÷46)=7000000(元) (7)土地纯收益=房地合一的房地产的年纯收益一建筑物的年纯收益 =15293400—7000000=8293400(元) (8)土地总价楼价(剩余使用年限(46年)纯收益的现值)=年纯收益×年金现值系数(P／A，r，n) =8293400×[1一1÷(1+8％)46]÷8％=100660386(元) (9)土地单价(地面价)=土地总价楼价÷土地面积=100660386÷5000=20132(元／平方米) (10)土地单价(楼面价)=土地总价楼价÷建筑面积=100660386+20000=5033(元／平方米)
解析
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