金祥秋实房地产公司新开发了一批楼盘，2007年5月1日，甲、乙、丙三人与房地产商签订了房屋购买合同并分5rj向登记机关申请了预告登记。5月21日开始办理不动产正式登记。后甲因为户型的问题与开发商发生了纠纷，双方争执不下决定解除了购房合同，但未变更预告登记。

admin2014-02-08 36

问题金祥秋实房地产公司新开发了一批楼盘，2007年5月1日，甲、乙、丙三人与房地产商签订了房屋购买合同并分5rj向登记机关申请了预告登记。5月21日开始办理不动产正式登记。后甲因为户型的问题与开发商发生了纠纷，双方争执不下决定解除了购房合同，但未变更预告登记。乙在5月30日办理了正式房屋登记，四个月后乙与其妻离婚，才发现由于乙妻母亲的原因，房屋登记在了其妻母亲的名下。而丙则由于工作原因，直到乙离婚也没有进行正式房屋登记。后房地产商又将甲和丙的房屋分别卖给了丁和戊，并向登记机关进行了登记。对此，下列表述正确的是( )

选项 A、在房地产商、甲和丁的纠纷中，房屋为甲所有，丁所遭受的损失应向房地产商要求赔偿
B、在房地产商、丙和戊的纠纷中，房屋为戊所有
C、由于登记错误造成的损失，乙应首先向其妻的母亲要求赔偿
D、房地产商与乙的关于房屋买卖合同的生效时间是2007年5月30日

答案2

解析本题所考查的是不动产的登记问题。我国与各国法律基本一致，即不动产物权的变动以登记为其公示方法。在房屋买卖交易中，为保护弱势群体的利益，新的《物权法》规定了预告登记制度。《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”为了避免权力的滥用，《物权法》第20条第2款同时规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”在本题中，甲、乙、丙三人在签订房屋买卖合同后申请了预告登记，之后，“甲因为户型的问题与开发商发生了纠纷，双方争执不下决定解除了购房合同”，即甲与开发商之间的债权已经消灭，依据上文的法律规定，预告登记失效，因此，房屋所有人自始至终就不是甲。开发商将该房屋再次出卖给丁，并向登记机关登记，可以发生物权效力，所以，选项A认为此房屋为甲所有是错误的，不应当选。同理，“5月21日开始办理不动产正式登记”，但从5月30日起四个月内，丙由于工作原因一直没有进行正式房屋登记，早已超过了法律规定的三个月的期限，因此，丙的房屋预告登记早已失效，房地产商将丙的房屋卖给了戊并进行了登记可以发生物权效力，所以，选项B是正确的，应该当选。《物权法》第21条第2款规定；“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”因此，乙由于其岳母的原因导致的登记错误所造成的损失，登记机关应当承担赔偿责任，再由登记机关向其岳母追偿。选项C认为“由于登记错误造成的损失，乙应首先向其妻的母亲要求赔偿”是错误的，不应当选。债权合同与物权的生效是两个范畴的问题，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在本题中，乙于2007年5月21日与房地产商签订了合同，于5月30日办理了正式房屋登记，根据上文的法律规定，其合同的生效时间为2007年5月21日，因此，选项D也是错误的，不应当选。

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