M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积为12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写

admin2012-08-26 24

问题 M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m²，占用土地面积为12480m²，该写字楼除10000m²自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300元／m²(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为60元／m²(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0.2％，房产税为原造价70％的1.2％。目前该类物业的建筑造价为2500元／m²，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。根据以上资料，回答56~60小题的问题。
收益还原法估价时，考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。

选项 A、建筑
B、评估
C、设计
D、资本

答案D

解析

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M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积为12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写

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