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某县城一家房地产开发企业2009年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有： (1)支付土地使用权价款1400万

admin2014-02-27  27
问题 某县城一家房地产开发企业2009年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
   (1)支付土地使用权价款1400万元。
   (2)取得土地使用权缴纳契税42万元。
   (3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本 2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
   (4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率。但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。根据上述资料计算：
   (1)该房地产开发企业2009年度应缴纳的营业税；
   (2)该房地产开发企业2009年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数；
   (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额；
   (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本；
   (5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用；
   (6)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金；
   (7)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数；
   (8)2009年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计数；
   (9)2009年度该房地产开发企业应纳税所得额；
   (10)2009年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税。(单位：万元)
选项
答案(1)该房地产开发企业2009年度应缴纳的营业税 营业税=7648×5%+63×5%=385.55(万元) (2)该房地产开发企业2009年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数 县城的城建税税率是5% 城市维护建设税和教育费附加合计数=385.55×(5%+3%)×30.84(万元) (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额 取得土地所有权支付金额=(1400+42)×80%=1153.6(万元) (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本 开发成本=(90+2100+60)×80%=1800(万元) 注意按照已售的比例分摊应扣除的土地使用权金额和开发成本。 (5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用 开发费用=(1153.6+1800)×9%=265.82(万元) 注意使用题目给定的9%的扣除率。 (6)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金 税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元) (7)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数 加计扣除=(1153.6+1800)×20%=590.72(万元) 允许扣除项目合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(万元) (8)2009年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计数 增值额=7648-4223.13=3424.87(万元) 增值率=3424.87÷4223.13=81.10% 使用40%的税率和5%的速算扣除系数。 土地增值税额=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79(万元) (9)2009年度该房地产开发企业应纳税所得额应纳税所得额=7648+63-1153.6-1800-416.39-1158.79-450-280-370=2082.22(万元) (10)2009年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税 应纳所得税=2082.22×25%=520.56(万元)。
解析
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